上海园区招商办公室
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1990年，上海外高桥保税区成为我国第一个保税区，得到国务院的批准设立。2013年，上海自由贸易试验区正式成立，外高桥区块迎来了企业注册的高潮，办公项目建设也得到了全面提速。然而，经过五年的发展，由于内外资投资热度的降低和地理位置的“偏僻”，外高桥保税区的办公需求逐渐饱和，招商引资工作也趋缓。近年来，各类具有保税区功能的特色产业园相继建设，为这个受海关特殊监管
1990年，上海外高桥保税区成为我国第一个保税区，得到国务院的批准设立。2013年，上海自由贸易试验区正式成立，外高桥区块迎来了企业注册的高潮，办公项目建设也得到了全面提速。然而，经过五年的发展，由于内外资投资热度的降低和地理位置的“偏僻”，外高桥保税区的办公需求逐渐饱和，招商引资工作也趋缓。近年来，各类具有保税区功能的特色产业园相继建设，为这个受海关特殊监管的区域带来了产业升级发展的机遇。
区 块 分 析
1、区块基本情况
位于浦东新区北部的外高桥区块有两条轨道交通线路可供乘坐。其中，6号线连接金桥、陆家嘴和前滩等区域，虽然运力有限，但足以满足基本通勤需求。而2020年底通车的10号线延伸段则将外高桥区块与浦西和浦东北部相连，方便直达五角场、外滩和虹桥机场等地，大大提升了外高桥区块与其他区域的联系便利度。
在商业配套方面，外高桥北区块主要依靠项目自带的底商为主。而外高桥南区块则主要依托位于区块以西的森兰商都以及夏碧路上的沿街商铺。这些商业配套设施为居民提供了丰富的购物和娱乐选择。
外高桥保税区是我国第一个保税区，由于其位于港口附近，物流业和商贸业成为该区块最初的主导产业。随着上海自由贸易试验区的成立，外高桥区块得到了政策扶持，产业结构迅速更新和升级，目前吸引了许多高端制造业、生物医药、国际贸易和现代物流等行业的企业入驻。在功能分区上，外高桥北区块主要是标准写字楼，主要吸引提供在岸离岸业务的金融服务类企业和跨国公司的功能性地区总部。而外高桥南区块则以带有仓储功能的工业研发园为主，利用保税区和自贸区政策的叠加优势，打造了跨境电商产业园、汽车产业园和生物医药产业园。
2、区块价格分析
- 低端市场
外高桥南区块是低端市场项目的主要集中地，这些项目主要包括厂房性质的研发办公楼和小型标准写字楼。自2020年以来，该细分市场的平均租金一直保持在每平方米每天1.8元以下。然而，到了2021年，随着直播带货的迅速发展，直播企业数量众多、品类多样。由于该细分市场具有低廉的租金、成熟的物流体系和大体量厂房具备仓储功能，吸引了跨境电商平台和大量直播企业入驻，使得空置率降低至20%以下。到2022年三季度，平均租金略有上涨，达到每平方米每天1.88元。
- 中端市场
自2020年以来，中端市场办公平均租金一直在持续下跌。这主要是因为一方面，由于地理位置的限制，企业更倾向于选择与其产业结构相似但更靠近市区、交通更便利的商务区，如金桥、张江等地。另一方面，该市场的客户主要是国际贸易行业的中小企业，而在疫情反复的情况下，这些企业受到了较大的影响，发展前景并不明朗。因此，办公市场需求疲软，导致2020年至2021年该市场的平均租金从2.62元/㎡?天下降至2.47元/㎡?天，跌幅约为6%。然而，进入2022年后，一些业主开始重新装修滞租的房源，并提供标准化的办公设备，以降低企业的装修成本，并吸引新的租户入驻。这一举措使得入驻率有所提升，三季度平均租金的跌幅放缓，降至2.44元/㎡?天。
- 高端市场
高端市场规模较小，但代表性项目包括晓富金融大厦和自贸壹号生命科技产业园。晓富金融大厦主要吸引金融机构和跨国公司地区总部入驻，而自贸壹号生命科技产业园则集聚了上百家生物医药企业。自贸壹号产业园通过提供各类实验室和细胞房等设施，降低了企业自建实验室的成本。此外，该产业园依托外高桥特有的保税优势以及在环评、电力等领域的硬件优势，吸引了大量现代化生物医药企业入驻，入驻率达到了90%以上。由于代表性项目的租户相对稳定，细分市场的平均租金波动较小，长期维持在3.2元/㎡?天。
个 案 分 析
国际信贸大厦坐落在外高桥北区块的核心地段，距离基隆路站仅有200米步行距离，是外高桥最早建成的一座标准写字楼之一。
根据最新数据显示，2020年的租金报价普遍为3元/㎡?天。然而，由于疫情的持续扩大以及国际贸易受到冲击，2021年第一季度的租金报价下跌至2.6元/㎡?天，跌幅达到了15%。同时，空置率也上升至30%以上。
然而，随着全市办公租赁市场的回暖，该物业的空置率有所下降，并在2021年第三季度将租金报价上调至2.8元/㎡?天，以进行价格试探。
然而，进入2022年，在疫情再次冲击下，该物业的去化速度放缓，导致租金下调至2.5元/㎡?天。
由于贸易业是外高桥区块三大基础行业之一，并且享受税收优惠政策的支持，本项目内批发业占比较高，达到了56%。其次是商务服务业，占比达到了22%。信息技术业和金融业紧随其后，分别占到了10%和7%。此外，还有一些来自交通运输业和制造业的企业入驻，尽管数量较少。
SWOT 分 析
小 结
外高桥区块的传统产业包括贸易业、物流业和制造业。然而，随着自贸区的成立，贸易批发业逐渐被跨境电商和进口商品保税展示直销的经营模式所取代。为了适应自贸区的发展，物流仓储企业开始规模化和专业化发展。此外，除了英特尔、捷豹路虎等出口加工型企业外，外高桥还建设了汽车产业园和国际智能制造服务产业园，以打造高附加值的保税加工制造基地。此外，新兴产业如生物医药也在外高桥加速布局。通过建设自贸壹号生命科技产业园、外高桥复旦科技园创新中心等生物医药园区，并引进国家级研发机构，推动生物医药研发业务的运作。
由于区位限制，外高桥区块办公市场的需求疲软，主要吸引了小微企业入驻，缺乏具有影响力的贸易、物流等行业的领军企业。与此同时，外部竞争激烈，金桥、张江等产业园区以及上海自贸区临港新片区都拥有各自的政策优势和产业特色，这在一定程度上削弱了外高桥保税区的竞争优势。然而，外高桥区块办公租赁市场主要以中低端为主，租金水平低于全市平均水平，因此尽管市场活跃度较低，但短期内租金仍然保持稳定。值得注意的是，外高桥保税区近年来重点发展国际医疗器械智造和细胞与基因治疗两个领域，如果能吸引这些生物医药领域的领军企业，形成规模化的产业聚集效应，整个区块的租金水平有望提升。
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