东贤大厦-招商中心

红周刊丨惠凯

世联行旗下的世联行投资曾推出多个产品，投资于上海等一线城市的商业和办公楼资产。然而，根据最近的清算情况来看，这些产品的退出并不顺利，一直拖延着。

最近，证监部门表示将开展不动产私募投资基金试点，以推动地产行业的发展和解决困境。此前，一些地产公司曾尝试类似的投资，比如世联行旗下的世联行投资就发行了多只私募股权投资基金，用于投资上海等一线城市的商业和办公楼资产。然而，从清算退出的情况来看，这些投资并不太理想。

除了受到疫情的影响，清算退出情况并不理想。基金底层资产的出租率和租金收入都没有达到预期，并且传统的大宗交易退出方式也受到限制。世联行投资的法人代表是袁鸿昌，他曾担任世联行的董秘，现在是监事会主席。然而，他因在担任上市公司董秘期间未按规定披露关联交易和重大会计变更而受到证监部门的警示。

世联行旗下公司发行的私募基金产品的清算时间已经延期了两次。

在2020年之前，地产经济蓬勃发展，地产公司除了传统的住宅和商业开发外，还积极探索其他经营业态和商业模式。其中，轻资产、商业和物业运营被认为具有长期潜力，受到整个行业的认可。尤其是一线城市的核心物业备受青睐，许多上市地产公司，包括世联行(002285.SZ)在内，都纷纷涉足这一领域。

世联行投资是世联行的间接子公司，专注于房地产投资领域，致力于为客户创造高附加值。根据官网介绍，世联行投资通过发掘核心区域存量房地产资产的价值，并进行深度、全方位的运营管理，以最大程度地提升资产价值，确保投资人获得稳健收入。该公司曾参与了上海、珠海、苏州、北京等地的多个甲级写字楼和高端商业综合体的并购和运营，在业内享有一定的声誉。

世联行投资一直秉承着一线城市核心物业的长期持有和专业管理，以提升物业价值为目标的投资逻辑。同时，他们也专注于城市旧改和更新项目，通过装修升级重新定位，以获取物业增值收益。此外，他们还致力于重新定位租赁工业厂房等物业，并进行统一招租。

然而，对于一些投资人来说，他们对于“世联行城市改造3号私募股权投资基金”的实际运营效果感到失望。尽管该基金的运作是基于上述投资逻辑，但在实际操作中可能存在一些问题，导致投资人的期望未能实现。这可能是由于市场变化、管理不善或其他因素所致。

尽管如此，世联行投资仍然坚持着他们的投资理念和逻辑，并不断努力改进和优化他们的运作方式，以提供更好的投资回报。他们将继续致力于寻找具有潜力的物业项目，并通过长期持有和专业管理来实现增值。同时，他们也会不断学习和适应市场变化，以确保投资人的利益最大化。

根据基金业协会官网的数据，世联行投资的“世联行城市改造3号”基金成立于2019年8月。根据《红周刊》从投资人处获得的公告《关于继续延长“世联行城市改造3号私募股权投资基金”清算退出期的公告》，该基金的底层资产是上海市普陀区宜川路299~311号商业综合体的升级改造和运营项目。原计划于2021年2月初退出，但由于整体经济下行、疫情冲击和市场低迷等因素，该项目的退出情况不如预期。因此，该项目于2021年首次延期一年半，并于2022年10月决定进行二次延期，延期期限为1~2年，直到资产成功变现。

该基金于2019年成立时，项目资产在上海内环普陀区，地理位置优越。主要租户业态包括餐饮、生活服务和儿童教育。原计划于2020年初完成并开业，但在基金成立后不久，意外发生了。原定的开业时间一再延后，受疫情暴发的影响，最终在2020年6月24日才正式开业。此外，出租率一度下滑到60%。

然而，2022年春天上海再次爆发疫情，基金底层的商业综合体不得不在3月至5月期间暂停营业。恢复开业后，只有餐饮和生活服务类租户能够重新开业。至于培训教育业态，目前仍在等待普陀区市场监督管理局的进一步通知，尚未确定何时可以恢复营业。截至2022年10月底，具体开业时间仍未明确。

根据实际情况，租户提出了减免部分租金并延期支付后续租金的要求。世联行投资与租户进行了多轮洽谈，根据各租户的实际经营情况，给予了部分商业租户一定的租金减免。然而，仍有一些租户因对租金减免方案意见不一致而拖欠了租金。同时，还有一些新签租户仍处于免租期内，导致目前没有租金收入。综上所述，世联行城市改造3号底层商业地产的现金流回款情况不如预期。

商户的心态逐渐变得保守起来。他们不仅放缓了新店面的开设，还希望降低经营成本。因此，他们开始要求缩小店面面积和降低租金。在宜川路299~311号商业综合体，新入住的租户们在2022年3月疫情前的租金基础上进行了下调，平均租金为每平米每天5元。

总之，城市改造3号项目的投资人李先生表示，尽管出租率相对周边地区还不错，但是该项目在大宗交易方面却找不到买家。这一观点得到了克尔瑞数据的支持。根据克尔瑞数据，2022年城市大宗交易的总额约为1769亿元，其中办公类物业的交易额为954亿元，同比下降了45%，达到近5年来的最低点。

管理人员对形势的判断错误，导致了一只基金的延期。

仍然缺乏诚意购买的买家仍在打折出售商品。

宏观经济数据的不景气也在一定程度上证实了上述情况。近年来，上海甲级写字楼的空置率呈现出“V”型走势，自2021年以来持续上升，最新的空置率数据为19.2%，高于北京和深圳。此外，2022年4月和5月的疫情冲击也对上海的写字楼市场造成了影响。在上海解封后，许多写字楼的租金报价都出现了不同程度的下调。例如，位于长宁区的高档写字楼天会商务广场的租金跌幅最大，达到了8.7%。

除了城市改造3号，世联行投资还有其他一些产业基金也处于延期中。例如，世联行投资启航四号私募股权投资基金的底层项目是上海静安区的东贤大厦，该物业面积为3.9万平方米，该基金已经延期约一年多。根据基金业协会的显示，该基金成立于2016年12月，至今仍在运作中，同时还存在着“信息报送异常”的问题。

根据王先生透露，《红周刊》了解到，在基金管理人资产处置不顺畅的情况下，一些投资人要求世联行投资召开投资人大会，以促使尽快退出投资，即使交易价格适当打折。然而，这些投资人表示他们仍然面临着缺乏诚意买家的问题，因为一些买家给出的价格实在令人难以接受。

他还透露，购买东贤大厦的物业时，他们选择了物业贷款。现在已经进入了还本阶段，每个季度都需要偿还一笔贷款，这给世联行带来了很大的投资压力。

深交所近日向一家基金法人发出了警示函，提醒其注意合规经营。据了解，该基金法人在某些业务操作中存在一些违规行为，因此深交所决定发出警示函，要求其加强内部管理，规范业务操作，确保合规经营。该基金法人表示将认真对待深交所的警示，并积极采取措施改正存在的问题，以确保投资者的权益和市场的稳定。

博隆装备是一家兼职独董的公司，他们计划进行IPO（首次公开募股），但遗憾的是，他们的IPO申请被否决了。

博隆装备是一家致力于提供高质量装备的公司，他们的兼职独董在公司的发展中发挥着重要的作用。为了进一步扩大业务和增加资金流动性，他们决定通过IPO来融资。

然而，尽管博隆装备在市场上享有良好的声誉和业绩，但他们的IPO申请却被否决了。这对公司来说无疑是一个挫折，但他们并没有放弃，而是继续寻找其他的融资途径。

博隆装备的管理团队决定重新评估公司的财务状况和发展计划，以寻找更适合的融资方式。他们将继续与投资者和金融机构保持密切联系，寻求合作和支持。

尽管IPO被否决了，但博隆装备并不会因此而止步不前。他们将继续努力，不断提升自身实力和市场竞争力，为公司的发展开辟更广阔的道路。

根据中基协的数据，世联行投资共发行了大约20只基金产品。该公司的法人代表和董事长是袁鸿昌。袁鸿昌之前曾担任世联行的董事秘书，目前担任监事会主席。在担任上市公司董事秘书期间，袁鸿昌在信息披露方面存在一些违规行为。根据深交所最近发布的《警示函》，世联行在2020年和2021年对贷款资产减值损失的计提方法发生了变化，对财务报表产生了重大影响，构成了重大会计估计变更。然而，上市公司未按规定履行信息披露义务。因此，对世联行、时任董事长陈劲松和时任董事秘书袁鸿昌等人发出了警示函。

据《红周刊》报道，袁鸿昌目前还担任上海博隆装备技术股份有限公司的独立董事。博隆技术在2021年曾首次提交招股书，但在2022年初遭到上市终止，成为去年首家IPO被否的企业。然而，该公司计划于2022年9月底再次尝试冲击IPO，计划在上交所主板上市。

根据年报数据显示，世联行投资与上市公司世联行之间有着广泛的业务往来。截至2022年初，世联行投资是上市公司世联行的第四大其他应收款项的收款对象，其中包括了1.4亿元的应收子公司往来款项。值得注意的是，该款项的坏账准备余额为0，表明世联行投资与上市公司世联行之间的业务关系较为稳定。

此外，还有一家名为上海亚格投资管理有限公司与世联行和世联行投资有密切的联系。根据天眼查的数据，亚格投资的控股股东是胡逸之。根据基金业协会的信息，胡逸之曾在世联行投资担任总经理，亚格投资和世联行投资之间也存在关联关系。根据公开信息，亚格投资发行的一些基金产品也投资于宜川路商业物业。这些基金产品成立于2017年，至今已经运营了五年多。

胡逸之目前仍然担任上海沪腾实业有限公司的法人代表。在过去的关联交易中，世联行投资和沪腾实业签署了《华设浦汇大厦项目资产管理顾问服务协议》。根据该协议，世联行投资为沪腾实业持有的华设浦汇大厦项目提供招商租赁、资产运营等服务，合作期限截至2023年5月底。尽管这构成了关联交易，但世联行方面直到2022年8月才发布了追认公告，确认双方之间存在关联交易。

此举引起交易所的关注。2022年12月，深交所发出《警示函》指出，公司未及时披露与沪腾实业的关联交易信息，董事长胡嘉、时任董秘袁鸿昌等人负有主要责任。

尽管世联行作为一家知名的大型中介机构和房地产综合服务提供商，但其业绩表现并不理想。根据Wind的数据显示，截至2022年前三季度，世联行的营收为29.6亿元，同比下降约1/3；归属于上市公司股东的净利润为亏损1972万元。与此相比，该公司在2021年同期还实现了1.1亿元的盈利，但由于大额资产减值计提的影响，世联行在2021年全年仍然遭受了巨额亏损，达到了11.3亿元。因此，我们还需要密切关注世联行在2022年是否能够扭亏。

商业地产萎靡甚于住宅

不动产私募纾困措施的成效还需要进一步观察。

世联行投资管理的基金资产主要集中在上海这样的一线城市，因为上海商业发达，地产资产的价值较高。然而，尽管如此，仍然存在一些退出延期的情况。相比之下，其他二、三、四线城市的商业地产的去化难度显然更大。

根据易居中国CEO丁祖昱在2022年底的“2023丁祖昱跨年演讲”中的观点，商业地产的发展情况远远不如几年前的预期。他指出，商业地产的不景气局面不仅没有得到扭转，而且正在加速下滑。根据数据显示，2022年1~11月全国商业营业用房投资额累计达到9845亿元，同比下降了14.5%。预计全年的同比跌幅将在14%左右，远高于2020年的1.1%和2021年的4.8%。此外，克而瑞监测的70个城市商办用地成交金额和成交面积同比下跌的幅度也分别达到了23.4%和21.7%。这些数据进一步表明了商业地产市场的衰退趋势。

空置率是一个不容乐观的指标。据丁祖昱指出，除了深圳之外，重点城市的购物中心平均空置率一直在上升，其中广州和武汉的三季度平均空置率接近10%。办公楼的情况也类似，2022年，重点城市的甲级写字楼租金同比和环比持续下跌，其中广州的跌幅最大，同比下跌了5.5%。除了深圳之外，大多数重点城市的甲级写字楼空置率继续上升，整体空置率达到了历史高位。

自2020年以来，商业地产去化问题一直是一个困扰着市场的难题。为了推动解决地产风险，监管层最近采取了罕见的措施，放出了股权融资工具来帮助纾困。据证监会负责人在2022年11月底表示，他们将积极发挥资本市场的作用，支持改善优质房企的资产负债表，加大权益补充力度。在私募工具方面，他们计划开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，探索新的私募投资模式，投资存量住宅地产、商业地产等领域。

根据世联行投资的经营成效来看，私募股权基金在商业地产领域面临着一系列挑战。其中，产品存续期和资产运营周期的匹配问题，以及线下商业的低迷态势是否能够扭转，以及退出渠道的狭窄等难题都需要解决。启航四号的投资人王先生坦言，当前市场行情不佳，高价卖出困难，低价卖出又会造成亏损。因此，私募股权基金在商业地产投资领域需要面对这些挑战并寻找解决方案。

《红周刊》联系了世联行方面，相关人士在电话中表示：“由于临近年报披露节点，我们暂时不能提供详细信息。”他们承诺会尽力向投资人披露所有必要的信息。

（本文已刊发于1月7日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不构成任何投资建议。）