上海园区招商办公室
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招商局商业房托在8月30日晚发布了2023年中报，报告显示租金收入同比增长了12.6%（以2022年租金减免前为基数）。尽管上半年招商房托可分派收入有所下滑，但主要原因是经济复苏不如预期，租赁市场承压。招商房托旗下的北京招商局大厦和
招商局商业房托在8月30日晚发布了2023年中报，报告显示租金收入同比增长了12.6%（以2022年租金减免前为基数）。尽管上半年招商房托可分派收入有所下滑，但主要原因是经济复苏不如预期，租赁市场承压。招商房托旗下的北京招商局大厦和蛇口新时代广场的租金回报不及预期，同时蛇口花园城的封闭改造也导致出租率较低。然而，随着蛇口花园城北区改造计划将在年底前完成，并且招商房托在7月末公告了用低利率2.93%替换现有贷款的计划，预计分派率将重新回升。
一、招商房托的出租率和现时租金目前保持相对稳定。
（根据国家统计局网站数据）
根据国家统计局的数据，上半年我国写字楼销售额为1728亿元，同比下降了18.6%。与此同时，待售面积却增长了22.5%。这表明经济未能按预期快速恢复，全国物业的出租率和出租价格都面临着压力。
上半年，南山区深圳湾新增了一座超甲级写字楼，导致该区的空置率上升了2.5个百分点，达到了24.7%。与此同时，租金也从206.47元/平下降了4.1%，降至198.01元/平。在北京CBD片区，空置率上升了1.7个百分点，达到了11.8%，租金微跌0.8%，降至355.01元/平。在这个租赁市场剧变的时期，招商局商业房托是少数仍能保持出租率和租金相对稳定的。
（招商局商业房托2023年中报）
尊敬的股东们：
首先，我代表招商局商业房托向大家致以诚挚的问候和感谢。在2023年上半年，我们取得了令人鼓舞的业绩，为公司的持续发展奠定了坚实的基础。
在过去的半年里，招商局商业房托在积极应对市场变化的同时，不断加强资产管理和运营能力。我们成功地实施了一系列战略举措，包括积极推进项目开发、优化租赁结构、提升资产价值等。这些努力使得公司的收入和利润都取得了显著增长。
截至2023年6月30日，招商局商业房托的总资产达到XX亿元，同比增长XX%。公司的净利润为XX亿元，同比增长XX%。同时，我们的租金收入也实现了XX%的增长，达到XX亿元。这些数据充分展示了公司在市场竞争中的强劲表现和良好的运营能力。
在未来，招商局商业房托将继续坚持稳健经营的原则，积极应对市场挑战，寻求更多的增长机会。我们将继续加强资产管理和运营能力，提升项目的价值和收益。同时，我们也将加强与合作伙伴的合作，共同推动公司的发展。
最后，我要再次感谢所有股东对招商局商业房托的支持和信任。我们将继续努力，为大家创造更大的价值和回报。
谢谢！
招商局商业房托董事长
日期：2023年XX月XX日
Q2，招商房托的新时代广场、航华科贸中心和蛇口花园城的租金同比略有下滑，但数码大厦、科技大厦和科技大厦二期的租金仍保持稳健增长。出租率的下降主要是因为蛇口花园城的改造影响，如果不考虑这个因素，招商房托的出租率与去年中期相差不大。
招商房托能够有效应对租金下行的压力，原因有两方面。首先，招商房托所拥有的几座写字楼地理位置优越，这为其提供了稳定的租客来源。其次，这几座写字楼在经济全面放开之前就已经完成了改造，使其具备了更高的竞争力。
随着北部都会区“南金融，北科创”的战略逐渐实施，招商房托的租金弹性也将进一步增加。这一战略的实施将吸引更多金融和科技创新企业进驻该区域，从而提高了招商房托的租金收入。因此，招商房托在未来将能够更好地适应市场变化，保持租金的稳定增长。
招商房托的招商大厦租约单价在2022年上半年平均为520元/平，而在2023年上半年月均为340元/平。整体物业租约单价从200元/平下降至190元/平。出租率也从90%下降至85%。与此相比，越秀房托的表现不太稳定。
预计12月份蛇口花园城北区的改造工作即将完成。根据明年中报的预测，花园城的出租率很有可能达到与招商蛇口其他花园城相同的85%+水平。届时，蛇口花园城的出租率和租金价格将呈现出“双击”上升的趋势。这一预期差是招商房托非常确定的。
二、招商房托率先采取了置换境外港币贷款的措施，并成功将贷款成本降至3%以下，使得融资成本达到同业最低水平。
2019年招商房托上市后，选择了星展银行提供的三年期港币贷款作为融资方式。当时，由于利率处于历史较低水平，招商房托的融资成本也相对较低。
近两年来，美联储的加息政策对全球金融市场产生了影响，香港金管局也紧随其后上调了利率。这导致港币兑人民币汇率升值，给以人民币为本位币的招商房托、越秀房托等内地房托带来了汇兑损失的扩大。同时，港币Hibor利率的增长也使得内地房托基金的财务成本大幅上升。
以越秀房托为例，今年上半年，香港银行一个月期Hibor上涨了326个基点，达到3.52%。因此，越秀房托的融资成本率也上升至4.90%，比去年末的4.83%增加了7个基点。上半年，越秀房托不仅遭受了1.24亿元的汇兑亏损，而且在剔除汇兑亏损后，中期融资成本高达4.23亿，几乎是去年同期的2.15亿的两倍。
去年末，招商房托在内地房托中率先采取了一项重要举措，将港币贷款转为离岸人民币贷款。回顾这一决策，不仅成功降低了汇兑损失，还避免了利息更高的外币借款。
今年，招商房托的融资成本从去年的3052万提升至6634万。这一变化主要有两个原因。首先，招商房托收购了北京航华科贸，导致有息负债增加。其次，人民币贷款替代了原有的融资方式，但固定利率仍然高于三年前的水平。尽管如此，招商房托的资产负债率仍然保持在了38.2%的进可攻、退可守水平。与此同时，其他房托除了受到利率快速上升的影响外，经营现金流也面临着不小的挑战。
越秀房托在年初发布了年化利率4.15%的担保票据，这导致借贷总额占总资产的比例提升至47%，接近了50%的红线。为了应对这一情况，越秀房托在前年供股后采取了实物分派的方式。然而，随着房托净值的大幅下跌，越秀房托开始效仿招商房托，将部分港币贷款替换为人民币贷款。
在6月底，越秀房托与国内银行签订了一项40亿元的人民币借款协议，利率为3.2%。这项借款使得以港元结算的银行借贷和票据的比例从67.7%下降到了52.7%，尽管如此，仍然没有完全摆脱美联储加息的影响。在国内房地产信托公司中，只有招商房托成功实现了将全部借款替换为人民币贷款，实现了借款和本位币的同步。
根据最新的数据显示，预计掉期利率可能要到明年7月份才会有所下降。在此期间，美联储暂时没有降息的计划，因此利率水平将继续保持较高水平。考虑到这一情况，提前将人民币贷款替换为招商房托是一个明智的选择。
在7月底，招商局商业房托与兴业银行达成了一项融资协议，贷款金额为24亿元人民币，利息为2.93%。考虑到去年末所使用的授信利率为3.55%，招商房托的加权融资利率已经低于其他同类房托。除了运营能力外，房托的主要竞争点就是融资成本。招商房托背靠大股东招商蛇口，未来贷款利率可能长期低于3%，这将成为招商房托长期经营中的巨大优势！
（越秀房托2023中报）
在分派率方面，越秀房托的同比下降幅度达到了23.8%。
（汇贤产业信托中报）
汇贤信托的可分派金额下降了31.5%，而招商局商业房托的可分派余额与其他同行相比表现一致。
然而，由于招商房托在7月份已经用2.93%的贷款替换了3.55%的部分贷款，预计下半年的融资成本将减少超过900万，这将导致分派金额增加。随着实际利率的下降，招商房托未来可能会继续谈判以更低的利率替换贷款。
31日，招商房托的收盘价为1.41港元/股，出现了月线级别的底背离。考虑到花园城中区已经完成改造，目前租金存调升预期以及融资成本下降的实际利好，预计招商房托下半年将能够分派收益环比增长约1000万，分派率将升至6.3%-6.4%之间。这个分派率远好于存款和银行理财产品的收益率在下降。年末蛇口花园城改造将全部完成，预计明年中报时，招商房托的分派率将重回7%，股价或将回到2港元/股附近。
最后，招商局商业房托在中报中多次强调了“购物中心回报率更稳定”以及“找准时机收购新项目增加收益”的观点。根据这些表述，我推测招商房托在未来可能更倾向于收购竞争较小的购物中心，以确保房托的分派率能够保持长期稳定的状态。这样的策略可能有助于提高投资回报并降低风险。
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