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郁敏珺是上海锦和投资集团有限公司的董事长。上海曾是中国轻工业的重要基地，这也使得它成为城市更新的领头羊。在全球城市发展的历史中，随着产业升级和外迁的趋势，城市更新的第一次机遇几乎都出现在老工业厂房上。因此，提升和管理这些存量资产成
郁敏珺是上海锦和投资集团有限公司的董事长。
上海曾是中国轻工业的重要基地，这也使得它成为城市更新的领头羊。在全球城市发展的历史中，随着产业升级和外迁的趋势，城市更新的第一次机遇几乎都出现在老工业厂房上。因此，提升和管理这些存量资产成为城市更新的核心诉求。
在锦和集团的努力下，上海金星电视机厂、南市发电厂和静江建材市场这些老厂房焕发出新的活力。这些厂房不仅保留了历史的痕迹，还融入了新的业态和功能，推动了产业的更新换代。如今，它们成为了这座城市中一个精致而有温度的生活新街区。
郁敏珺董事长表示，存量资产的更新市场是一个持久存在的市场，每个项目都需要根据实际情况进行个性化定制，无法简单复制。我们需要挖掘存量资产的人文价值，赋予其独特的空间价值，同时满足客户的需求，促使客户之间相互融合。这正是我们努力的方向。
轻工业是一个重要的经济领域，它涵盖了许多日常生活所需的产品制造，如纺织品、家具、鞋类、玩具等。近年来，随着人们生活水平的提高和消费需求的增加，轻工业产品的市场需求也在不断增长。
为了提升轻工业产品的存量价值，我们可以从多个方面入手。首先，通过技术创新和工艺改进，提高产品的质量和性能。例如，引入智能制造技术，提高生产效率和产品的一致性，同时降低成本。其次，注重设计和品牌建设，打造独特的产品形象和品牌价值。通过独特的设计和品牌故事，增加产品的附加值和市场竞争力。
此外，加强与供应链的合作，优化生产流程和物流配送，提高产品的交付效率和服务质量。通过与供应商和分销商的紧密合作，实现资源共享和互利共赢，进一步提升产品的市场竞争力。
最后，注重市场营销和渠道拓展，积极开拓国内外市场。通过市场调研和分析，了解消费者需求和市场趋势，精准定位目标市场，并采取有效的营销策略和渠道策略，提升产品的知名度和销售额。
总之，通过技术创新、品牌建设、供应链合作和市场营销等多方面的努力，可以提升轻工业产品的存量价值，实现持续发展和增长。
2007年，金星电视，曾是上海轻工业产品的代表，宣告退出历史舞台。位于田林路的金星电视机厂经过锦和集团的改造，成为了越界创意园，这也是锦和集团旗下锦和商管板块城市更新的首个项目。当时的上海正处于大规模建设的阶段，到处都是塔吊和工程车，400多个地铁站正在建设中，整个城市呈现出一派欣欣向荣的景象。
越界创意园
越界创意园
回忆起当初，郁敏珺回忆道：“当时城市更新还是个比较陌生的概念。在打造越界创意园时，不少同行表示难以理解。毕竟，房地产行业正处于火热阶段，为什么要去做城市更新呢？”这一想法源自郁敏珺2006年的一次美国之行。当时，他前往哈佛大学进修，并顺道去纽约曼哈顿参观了一些城市更新项目。与国内截然不同的是，那里没有大规模的新建项目，而是主要进行存量更新。“有的项目将立体车库改造成了公寓，有的将总部办公楼改造成了高端服务公寓。而我印象最深的是纽约证券交易所旁的一栋楼，他们请了阿玛尼来设计，将屋顶改造成了一个酒吧。据介绍，这栋楼在二战时甚至还做过医院。这让我突然意识到，城市化进程到后来就是存量发展的逻辑，因为功能需求是一直在变化的。”
郁敏珺认为，欧美发达国家的城市更新通常都遵循着相似的发展模式。随着产业的变迁，曾经衰落的工业区重新焕发出新的活力，例如纽约的高线公园和伦敦的金丝雀码头。郁敏珺相信，中国迟早也会经历类似的城市更新。
郁敏珺指出，随着城市化进程的推进，产业转移是不可避免的。原有的产业可能会衰落，但这也为城市留下了一些空置的建筑物，这些建筑物可以通过更新改造来创造新的价值和内容，以适应当下社会和产业的发展需求。上海恰好处于这样一个历史节点，因此有机会利用这些空置建筑物进行更新改造。
尽管面临着汹涌澎湃的开发热潮和日益破败的工业厂房，郁敏珺毅然决定选择后者。他将金星电视机厂转变为一个集休闲、商务和消费为一体的创意园区。这个创意园区吸引了许多国内外知名企业，其中不乏国际500强企业。
郁敏珺认为城市更新的核心在于提升存量资产的价值，通过修复和创造原有资产的价值，使市场对其认可。她指出，城市更新必须基于存量市场，而增量市场无法进行更新。此外，她强调城市和乡村是两种不同的更新模式。
郁敏珺指出，我们的城市发展已经进入了一个新的阶段。随着产业的不断发展，新的需求和定位不断涌现，这为城市带来了更新的机会和价值。因此，存量市场会越来越大，城市更新的速度也会越来越快。即使过了几十年，城市仍会产生新的存量，从而再次带来新的一轮更新机会。因此，城市更新是一个永续存在的过程。
每一个都是非标产品
经过十余年的发展，锦和成功抓住了上海轻工业产业更迭的机遇，将大量衰败的工业厂房改造成了各类独具特色的文创园区和街区商业，继续发挥着重要作用。目前，锦和商管已经在多个城市运营管理着70多个项目，其中包括粮仓、裙房商业、老旧园区和老旧楼宇的更新。这些项目的成功运营不仅为城市的发展注入了新的活力，也为人们提供了更多的就业机会和商业选择。锦和商管将继续致力于推动城市更新和文创产业的发展，为城市的繁荣做出更大的贡献。
与增量市场最大的不同是，城市更新没有固定的规律可循。每个城市更新项目都具有独特的特点和表达方式。郁敏珺表示：“之前我曾向有经验的人请教，问他们是否有一些总结出来的规律可供参考，但他们告诉我并没有，只能通过实践来摸索。”
房地产开发经常提到的一个概念是产品线，它是指工业化产品的一大特点，即可复制性。然而，在城市更新方面，这个概念并不完全适用。郁敏珺认为，从城市的角度来看，每个城市的城市化道路、发展阶段和地域特色都不尽相同。具体到项目层面，每栋楼、每一层都是独一无二的，包括层高、面积和结构都不相同。这种地域特色非常强，需要根据具体情况进行因地制宜的设计和开发。
郁敏珺清楚记得改造锦和越界陕康里时的事必躬亲。她回忆道：“当时我对每栋楼的设计都非常细致地考虑。比如，如果楼前是居民楼，我会把自己的窗户设计得稍高一些，这样既能保证采光，又能避免直接对视。而如果楼后面是公共绿地，我会尽量让窗户更大一些，以便欣赏美景。”
越界陕康里
越界陕康里
郁敏珺指出，城市更新非常考验人，每个项目都要花心血，这是一个细活，没有可取巧的办法。你必须去看每一栋楼、每一层楼、每一扇窗户乃至每一处细节,思考未来可以改变成什么样子,这个是非常重要的。就像老上海的裁缝一样，对每一个项目量身定制。
锦和商管以其独特的设计创意而闻名，他们在不同的项目中展现了不同的风格。在越界田林坊，他们聚焦于设计创意，为这个地方带来了新的活力。越界陕康里则展现了海派里弄风格，给人一种古老而又充满魅力的感觉。而越界世博园则以电厂工业风为主题，创造了一个独特的氛围。最后，越界永嘉庭复刻了浓郁的法式风情，让人仿佛置身于法国的小镇中。无论是哪个项目，锦和商管都精心打磨，使每一个项目都有着独特的韵味。
“然而，我们与设计师的观点有所不同。设计师可以创造出美丽而独特的外观和结构，但他们可能不太了解功能定位和商业价值。我们需要考虑更新后的产品将由谁使用，产业和人口结构如何，以及如何适应客户的不同需求。”郁敏珺强调道。
“国外在设计领域进行了细致的划分，将酒店设计归类为酒店设计，博物馆设计归类为博物馆设计，还有灯光设计、标牌设计、音响设计等等。未来，我们应该将设计院的理念与我们的实践相结合，以互相促进的方式取得成就。”
文化作底，跨界融合
郁敏珺一直在关注资产和进行财务分析，但她更加重视文化的价值。她认为锦和商管是资产管理链条中非常重要的一环，它能够实现价值的提升。因此，她坚信在进行城市更新时，必须要有财务分析的能力，因为不赚钱显然是不可持续的。然而，仅仅懂得财务分析是不够的，还必须要有人文情怀。
郁敏珺向澎湃新闻记者表示，城市更新的成败取决于综合考虑各种因素，其中算账是重要的决定因素，而文化则是决定城市更新能否取得良好效果的关键因素。文化可以被视为城市更新的底色，它对于城市更新的成功起着至关重要的作用。
“要想看到项目的未来前景，城市更新从业人员需要挖掘项目的文化价值。因此，他们需要具备敏锐的触角，能够洞察新商业和新消费的趋势，同时又能够将这些想法实际落地并进行有效的财务管理。除此之外，他们还需要有一定的情怀，对人文和文化有深刻的认知。只有将所有这些综合能力整合起来，才能做好城市更新工作。这是我对这个问题的看法。”
然而，如何发掘文化资源是城市更新中一个备受争议的问题，因为如何平衡开发和保护之间的矛盾也是一个挑战。
郁敏珺强调了保护老建筑传承城市文化的重要性，但他认为保护不应该变成教条式的一动不动。他认为，如果历史建筑没有得到充分利用，那就无法真正实现保护的目标。他认为，保护的方式应该根据最终目的来确定，然后选择适合的手段来实现最终的保护目标。
郁敏珺的这种理念可以看作锦和创意园区品牌“越界”的最佳注脚，从历史中走来的老厂房，保留了人文元素的同时，吸引了各种不同的人群不同的产业，充满了先锋、前卫与时尚，不管是空间结构还是功能业态都是一种跨界融合。
随着技术的进步和互联网的普及，许多行业开始跨界合作，这已成为未来的发展趋势。在城市更新之后，老建筑的空间特性反而变得受欢迎，因为它们可以容纳各种不同的内容。新兴经济和产业需要自由的空间来进行交流和创新，这为跨界融合提供了良好的条件。
就像在越界陕康里，有一座古老的教堂，它为整个项目带来了新的空间特色和吸引了更多的人群。这样一来，项目中的不同客户之间就形成了一个交汇融合的氛围场景。
郁敏珺强调，成功的生意应该受到各方的认可和支持。我总结了四个关键要素，即业主满意、政府满意、客户满意和自我满意。首先，业主的满意度能够带来品牌声誉的提升。其次，政府的满意度意味着我们能够获得税收和促进产业发展的支持。第三，客户的满意度是他们对我们地方的喜爱和认同。最后，我们自己也要对自己的工作感到满意，这将激励我们不断提升，实现更好的表现。这就是我们的核心价值所在。
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