绿地MTOWN 招租办公室

行/ 业/ 新/ 趋/ 势

绿地集团在山东省的商办资产盘活方面制定了一系列策略。以下是这些策略的概述：

首先，绿地集团将通过多元化的业态组合来提高商办资产的价值。这包括将商业、办公、酒店和住宅等不同业态结合在一起，以满足不同客户的需求。

其次，绿地集团将通过提高商办资产的品质来提高其价值。这包括提高建筑的设计和装修质量，提供更好的服务和设施，以及提高物业管理水平。

第三，绿地集团将通过积极拓展市场来提高商办资产的价值。这包括在不同城市和地区寻找新的商办项目，并与当地政府和企业建立合作关系。

最后，绿地集团将通过创新的商业模式来提高商办资产的价值。这包括引入新的商业模式和技术，如共享经济和智能化技术，以提高商办资产的效率和竞争力。

通过这些策略，绿地集团将进一步提高其在山东省商办资产市场的竞争力，并实现更高的收益和价值。

作者 | 程龙

随着城市化进程的加速，越来越多的商业和办公建筑在城市中拔地而起，为城市经济的发展提供了强有力的支撑。

随着产业生态格局的变化，企业对基础设施的需求也在不断增加，传统的基础设施已经无法满足企业的需求。因此，注重提升运营效率的写字楼产品成为了企业的首选。

根据初步调查，2022年，一线城市的写字楼空置率已经超过20%，而二三线城市的情况更加严峻。如何让现有的商业办公楼发挥应有的作用，成为了一个紧迫的问题。

2022年6月，国家发布了19号文件，明确要求“盘活存量资产、扩大有效投资”，这一政策主要针对东部经济发达地区。

因此，明源云前往绿地山东事业部与山东资产总公司总经理助理温媛媛女士进行了交流。在交流中，明源云发现绿地在商办领域的创新思维十分值得借鉴，特别是其“商办资产运营思维”方面。为此，明源云推出了一系列文章，名为【绿地山东商办资产盘活谋略】，旨在从整体思路、招商运营、战略规划等几个层面，为产业招商或商办类资产盘活提供一些借鉴和思考。

本文将首先探讨商业资产的整体盘活思路，接着介绍招商运营的重要性，最后讨论组织模式的优化。

规模支撑

积极探索“资产运营”新领域

绿地的商业优势与万科的住宅和万达的购物中心不同，绿地主要专注于商业办公领域。在早期，绿地商业主要以销售为主，但是随着战略调整，逐渐转向“长期主义”，开始注重潜力资产的运营。

绿地山东资产运营总公司是绿地山东商办项目的主要运营方，成立于2019年，经历了从部门化运作到公司化运营的转变。该公司依托于绿地山东事业部的核心资产，专注于城市综合体、超高层、公寓、写字楼、酒店等商办项目的开发和运营。目前，该公司运营的资产总面积接近150万平方米，资产价值近200亿。涵盖的产业领域包括会展经济、进口贸易、文旅酒店、超高层、高铁商务、前沿商办、科创园区等，形成了多元产业并进的发展态势。

为了保证绿地商办项目的保值增值，资产运营是必不可少的。具体来说，资产运营包括以下几个方面：

1. 租赁管理：对商业租户进行管理，包括租金收取、合同管理、租户服务等。

2. 物业管理：对商业物业进行管理，包括维修保养、安全管理、环境卫生等。

3. 运营管理：对商业运营进行管理，包括市场营销、品牌推广、活动策划等。

4. 财务管理：对商业财务进行管理，包括预算编制、成本控制、财务报表等。

通过以上方面的管理，资产运营可以提高商业项目的收益和价值，从而实现保值增值的目标。

Q

尊敬的温总，您好！我想向您介绍一下济南西站绿地齐鲁之门（济南城际空间站）。这个站点是绿地在高铁线建设中的38个城际空间之一，也是山东绿地资产运营的典型代表作。

这个商办项目总建筑面积高达94万方，由双子塔、十余栋楼宇和商办街区多元业态组成。我们认为，要想让这个项目盈利并不容易。但是，绿地在齐鲁之门地区成功引入了200多家企业，出租率高达73.5%，其中包括世界五百强和全国五百强企业。那么，绿地的成功秘诀是什么呢？

温总表示，绿地平台的优势、产品的区位以及运营服务的叠加是非常重要的。

（重写）：赋予楼宇生命力 · 增加其价值

（二）创新设计 · 打造独特风格

（重写）：打造独特风格 · 通过创新设计实现

（三）绿色建筑 · 建设可持续未来

（重写）：建设可持续未来 · 推广绿色建筑

（四）智能化管理 · 提升运营效率

（重写）：提升运营效率 · 通过智能化管理实现

根据早期的战略规划，集团计划在高铁沿线建设城际空间站，以便总部型规模化公司在城市间实现无缝衔接。每个城际空间站都将包括居住、办公、酒店、公寓、商办、消费、会展、教育、养老、旅游等丰富的业态。这一规划旨在为公司提供更多的发展机会，并促进城市之间的经济交流和合作。

运营作为核心竞争力用一个词表达就是深耕细作，一句话就是以客户为中心维绕企业的经营发展构建深化服务内容。

近年来，商办资产的租赁市场出现了价格混乱的现象，这使得许多自用和投资客户的购买意愿下降。我们对商办资产的行业研究表明，市场混乱的主要原因是对资产运营的忽视和轻视。然而，绿地已经形成了独特的商办领域发展思路和企业优势，这使得我们在市场上具有竞争优势。

我们一直注重资产运营的保值增值，特别是自有产品研究和企业需求研究。我们的核心战略是“产品+服务+运营”，并且我们已经成功地打造了一套绿地深耕商办服务品牌，名为“会客厅生态×绿地楼宇生态圈”。我们正在尝试将这套体系应用于不同的商办项目中，以构建每个项目的小生态循环，并通过绿地楼宇圈形成多个项目之间的大循环。

在智能化的支持下，绿地楼宇圈小程序将会把客厅甚至运营商的线下服务转化为线上服务。

（二）品牌建设 · 为企业发展注入动力

会客厅是一个生态空间，可以作为政企合作的载体。它以“双招双引”为基础功能，将城市产业特色融合在一起，实现政府和企业的联动。按照“政府引导”、“企业参与”、“市场化运作”的总思路，会客厅最大化整合资源，为企业提供商务洽谈、会客交流、招商推介、商务服务、产品展示展销等多种功能，成为一个集多种功能于一体的会客平台。

绿地楼宇生态圈是一种软性服务，它以空间为基础，以社群和活动为核心，为企业提供六类共41项增值服务。

通过在不同商业办公项目中落位的会客厅生态和绿地楼宇生态圈，企业客户可以得到强大的运营能力和资源整合能力的支持，从而助力资产保值增值。这两种生态系统能够为企业客户提供全方位的服务，满足他们在工作和生活中的各种需求，同时也为商业办公项目带来更高的价值和竞争力。

我们的主要目标和使命是以企业经营发展为核心，以会客厅生态×绿地楼宇生态圈为品牌，不断优化空间功能和软性服务，为企业经营发展提供支持。我们还通过高频多样的社群活动，为企业拓展资源、促进发展；并通过六类41项增值服务体系，为企业提供全生命周期服务，从而降低成本、提高效率。

（三）多点布局 · 会客厅助力企业生态升级

到目前为止，绿地已经在山东陆续建立了多个会客厅。这些会客厅的建立，使得济南东西部之间的联系更加紧密，山东的服务网络也更加完善。这些会客厅的功能主要以双招双引为基础，同时融合了城市产业的特色和差异化定位，可以为招商引资、商务洽谈、会客交流、会务服务、简易审批等方面提供支持。

（四）系统化建设 · 高效复制新项目

为了更好地推动会客厅项目的发展，自2021年起，会客厅项目开始进行体系化建设，并相继出台了一系列规范化文件。这些文件包括会客厅90天搭建流程、招商运营双手册、4+4+N清单等。通过深耕体系化建设，会客厅项目的运营管理日趋规范化、精细化，逐渐具备了快速成长复制和经营的能力。这些举措将有助于会客厅项目更好地实现赋能，推动项目的发展。

我们将在已有的经营成果和经验的基础上，继续夯实内在功力，以体系化、标准化、可持续的长效机制为指导，推进规模发展。我们的目标是让更多的绿地商办落户，以更好地服务优势助力绿地商办的发展。

产业规划前置

确保资产整体的增值潜力

Q

目前资产出租率疲软，市场上有两种极端做法。一种是为了出租率，牺牲产业规划，招收任何产业，先解决满租的问题。但这种方法只是饮鸩止渴，后续可能会因为退租和生态环境差的原因，破坏整个商办结构。另一种是为了追求极致的产业规划，对不符合产业规划的“严格”限制，导致招租困难，难以实现盈利。绿地考虑的是在保持产业规划的前提下，根据市场需求和趋势，灵活调整产业结构，同时注重生态环境和租户的需求，实现可持续发展。

1. 优先选择与企业主营业务相关的租户，以保证项目的商业定位和品牌形象。

2. 选择稳定、信誉良好的租户，以确保租金收入的稳定性和项目的经营效益。

3. 与租户签订长期合同，以保证项目的长期稳定运营和收益。

4. 在租金和物业管理费用上保持合理的定价，既要考虑租户的承受能力，也要保证项目的盈利能力。

5. 在项目的设计和建设上注重环保和可持续发展，以提高项目的品质和降低运营成本。

总之，绿地在招商运营上始终坚持以客户为中心，以市场需求为导向，注重长期价值的创造和可持续发展，以实现企业和客户的共赢。

（一）专业前介

为了确保项目的产业规划能够得到有效实施，建议在拿地阶段就开始介入，运用运营思维进行前置规划。此外，在项目交付前6-8个月也可以介入，进行系统性规划，包括项目定位和操盘计划等方面的顶层设计。这样可以确保项目的顺利实施和成功运营。

项目定位包括对项目本身的分析、市场调研、政策和产业分析以及制定策略等方面；而操盘计划则包括价值提升、招商计划、运营服务、定价策略、宣传推广、激励措施、流程规划和考核等方面。然而，在实际运营中，还需要处理许多琐碎的事务和重复的工作。

（二）统一运营

资产保值增值的关键在于统一运营，这一点非常重要。市场上有很多例子可以证明这一点，比如你卖出去的时候价格很高，但如果业主自行出租，就会导致价格混乱。这是因为低价出现后，很难再出现高价，从而形成一种恶性循环。一些资产主体为了减少物业费和能源费支出，会快速低价租给客户使用。因此，统一运营是资产保值增值的关键。

根据之前的总结，绿地目前采用租售并举的方式进行项目开发，不会全部自持，这符合商办经营的本质。无论是租赁还是销售，绿地都有一个基本原则，即如果业主不自用，绿地会与业主协商，以保障业主收益的前提下，统一进行产业运营，以确保整体对外出租的规则和产业培育。

（三）深化服务

物业服务的服务力和配合度至关重要。物业服务的质量直接影响到客户的满意度。优质的物业服务不仅可以给业主留下专业可靠的印象，还能为商办资产增值，形成良好的品牌效应。

绿地商办非常注重提供优质的物业服务。我们以企业需求为中心，除了提供基本的物业保障外，还开发了全方位的服务，以满足企业的经营发展需求。每月一次的总经理面对面活动，由项目最高层管理者亲自解决企业的问题，确保高效解决企业的诉求。在这里办公的企业不仅可以享受绿地的产品实力，还能获得五星级的服务待遇。

客户导向

建立产业化服务型组织

Q

我们刚才讨论的商办模式和运营思路只是绿地在商办类园区的一些做法，而这些做法的背后离不开我们的组织张力和配套的制度。在这方面，绿地一直秉持着“以人为本”的理念，注重员工的培养和发展，同时也不断完善公司的制度和流程，以保证公司的高效运转。

在人才培养方面，绿地一直致力于为员工提供广阔的发展空间和良好的职业发展平台。我们注重员工的专业技能培养和综合素质提升，通过内部培训、外部培训、交流学习等方式，不断提升员工的能力和素质。同时，我们也注重员工的职业规划和个人发展，为员工提供多元化的职业发展通道和机会。

在制度建设方面，绿地一直坚持规范化、标准化的管理理念，注重制度的建设和完善。我们建立了一套完整的制度体系，包括人力资源管理制度、财务管理制度、项目管理制度等，以保证公司的各项工作能够有序进行。同时，我们也注重制度的执行和监督，通过内部审计、风险管理等方式，不断提升制度的有效性和执行力。

总之，绿地在组织张力和制度建设方面一直秉持着务实创新的理念，注重员工的培养和发展，同时也不断完善公司的制度和流程，以保证公司的高效运转。

温总提到了资产运营的核心是以客户为导向，因此组织模式也应该向服务倾斜。他们的设计是站在产业运营的角度，考虑如何更加细致地工作。运营需要滴灌式的服务，这需要细致的工作。

（一）组织设置

在我们的组织架构中，有几个岗位非常关键。通常情况下，招商和运营是必不可少的。此外，我们还特别注重运营岗和社群岗的设计，因为这两个岗位对于我们的业务非常重要。

运营岗是一个持续性的工作，其服务质量的好坏直接影响着我们的招商引资工作。因此，我们非常注重招聘高素质的运营人员，以确保我们的运营工作能够持续地发挥作用。

社群岗则更多地关注于激活入驻企业的不同客群，真正让资源、产业和企业流动起来。我们相信，通过社群岗的努力，我们可以为入驻企业提供更多的机会和资源，帮助他们实现更好的发展。

（二）流程设置

为了提高内部效率和协同能力，在齐鲁之门项目中，我们制定了招商运营服务全周期的4+4+N产业清单，共包括75类、183项工作清单。每个工作清单都明确了负责人、作业流程、参考工具模板、达成标准、考评机制以及内外部案例的沉淀。同时，我们还不断优化相关标准，以适应项目的发展。

本文探讨了绿地山东“齐鲁之门”项目在创新和精细方面的思考和拓展，重点分析了商业和办公资产的盘活整体思路、招商运营和组织模式，对于其他类似项目具有很高的借鉴意义。接下来，我们还将从战略规划和数字化运营的角度，继续分享绿地山东在行业中的优秀经验。