长宁馥邦兆城大厦-招商中心

根据克而瑞资管的数据显示，过去12年里，上海新增的商业项目中，社区商业项目的新增比例最高。具体来说，面积在5万平方米以下的社区商业项目占据了新增项目的75%。

此外，社区商业项目的存量远远超过购物中心的存量。

自古以来，社区商业项目一直是以自然生长的菜场和集市为起点。这些项目旨在满足周边居民的日常生活物资和农产品需求。然而，随着消费需求的不断提升，社区商业也在不断进化。如今，社区商业已经发展到了高于社区配套的阶段。除了满足日常消费的需求，社区商业还融入了亲子培训、自由办公、社区会客等功能，以更好地服务社区居民。这种进化使得社区商业项目更加多样化和综合化，为居民提供了更丰富的选择和便利。

然而在疫情的影响下，社区商业项目的运营面临了巨大的挑战，原本被称为“最后一公里”的消费环节也受到了阻碍。

根据克而瑞资管对上海36个社区商业项目的调研结果显示，这些项目的平均空铺率为17%，最高空铺率甚至达到了55%。与此前针对购物中心的调研数据相比，社区商业项目的平均空铺率高出购物中心8%。

当前社区商业经营面临着一些挑战，需要找到解决问题的方法。

上海社区商业发展较早，因此上海社区商业市场占据了整体市场的较大份额。

根据克而瑞资管数据，2010-2022年，上海年新增商业项目中，社区商业平均占比约75%。其中超过40%的商业项目是为住宅小区提供配套服务的，约33%是为办公区域提供配套商业，还有近25%的商业项目是为园区、酒店和交通枢纽等服务对象提供配套服务的。

然而，在这些商业项目中，个体承租比例较高，品牌层级低于购物中心，这就导致社区商业项目的租户普遍面临现金流承压能力较弱的问题。

为了了解社区商业项目的经营情况，克而瑞资管进行了实地调研。调研范围包括上海36个不同类型的社区商业项目，这些项目的面积都在5万平方米以下。调研考虑了地理位置、发展阶段、产品形态、功能业态和经营模式等因素。

调研结果显示，样本项目的整体平均空铺率达到了17%。与购物中心的9%相比，社区商业项目的空铺率明显更高。

这一结果表明，社区商业项目在经营方面面临一些挑战。可能是由于地理位置、发展阶段等因素的影响，导致社区商业项目的空铺率较高。这也提醒我们，在社区商业项目的经营中需要更加注重市场需求和经营策略的匹配，以提高项目的经营效益。

在样本项目中，有13个项目的空置率高于平均值，这一数量占据了近4成的比例。

位于宝山区外环外的丽都广场是该地区空置率最高的样本项目，目前空铺率已达到55%。该项目是宝山罗店地区住宅小区较为密集的典型社区配套商业。

而位于杨浦区外环的尚浦领世和世纪联华（世纪公园店）则目前都处于租满的状态。

与购物中心不同，社区商业主要面向地区内和周边居民提供服务，覆盖范围较小。社区商业的业态主要以低客单价的餐饮和亲子教育为主。

此外，餐饮业态的频繁更替和短暂的存活周期，以及亲子教育所需的大面积租赁和相对较低的租金，都对社区商业项目的租金水平造成了一定的影响。

目前，许多散售型沿街商铺都是由小业主自然生长而成。然而，一些企业采取了集中商业以售后返租的方式来实现去化，同时也有许多企业选择自持统一运营的项目。

通过对比发现，社区商业项目的空铺率与其经营模式和管理方式密切相关。空铺率超过30%的社区商业项目大多是散售项目，这些项目的商铺由不同的业主自行经营，导致了经营水平和吸引力的差异，进而影响了商铺的出租情况。相反，像华润五彩城、绿城富汇广场等统一运营的社区商业项目，由专业的运营团队负责管理和经营，他们能够提供更好的服务和管理，吸引更多的商家入驻，因此空铺率较低，大约在5%左右。这些统一运营的社区商业项目能够更好地满足消费者的需求，提供多样化的商业服务，从而吸引更多的商家入驻，形成良好的商业生态。

此外，克而瑞资管调研发现，大型购物中心对社区商业形成了一定的竞争压力，不仅限于同一商圈，甚至跨越不同商圈的影响范围。

位于长宁区外环的馥邦购物广场因受到长宁大融城、缤谷广场等购物中心的竞争影响，目前面临着较高的空铺率，达到了40%。

在比较空置率变化时，我们可以发现空置率较低的社区商业项目通常具备三个主要特征。首先，这些项目具备全天候化的特点，即无论是平日还是周末，无论是白天还是晚上，这些商业项目都能够保持持续的运营状态，吸引更多的顾客。其次，这些项目能够实现客群聚类化，即能够吸引特定的目标客户群体，满足他们的需求，从而增加客流量和销售额。最后，这些项目的定位非常精准，能够准确把握目标市场的需求和趋势，提供符合顾客期望的产品和服务，从而提高客户满意度和忠诚度。综上所述，空置率较低的社区商业项目具备全天候化、客群聚类化和定位精准化这三大特征。

具体来看，社区商业项目具有突破时间限制的优势，可以全天候运营，为社区带来更多的机会和发展空间。

与购物中心不同，社区商业的物业条件更加灵活，营业时间更加宽松。购物中心通常有固定的营业时间，而社区商业可以根据需求和顾客的时间安排来调整营业时间。这意味着社区商业可以更好地满足顾客的需求，特别是那些有特殊工作时间或生活习惯的人群。无论是早晨还是晚上，顾客都可以在社区商业中找到所需的商品和服务。这种灵活性使得社区商业成为人们日常生活中不可或缺的一部分。

以调研的中海环宇荟为例，该项目与占地14万平方米的凯德晶萃广场相邻，中海环宇荟的差异化策略是针对附近的白领客群的休闲时段，利用街区建筑无限制的营业时间，尝试全天候全时段的餐饮运营。通过差异化竞争，中海环宇荟与大型购物中心LuOne凯德晶萃广场形成了互补互动的关系，从而吸引更多潜在客流。目前，中海环宇荟的出租率已经达到了85%。

社区商业业态的定位对于满足消费者需求至关重要。因此，在设计社区商业业态时，应该尽可能地融入社区生活，增强与客群日常生活的联系。

为了实现这一目标，可以考虑以下几点：

1. 多样化的商业业态：社区商业业态应该提供多样化的服务和产品，以满足不同消费者的需求。例如，可以设立超市、餐饮店、健身房、儿童游乐场等，以满足居民的日常生活需求。

2. 社区参与：商业业态设计应该鼓励社区居民的参与和互动。可以举办社区活动、展览、讲座等，吸引居民前来参与，增加社区的凝聚力和活力。

3. 便利性和舒适性：商业业态的设计应该注重便利性和舒适性。例如，可以提供充足的停车位、舒适的休息区、便捷的交通连接等，让消费者能够方便地前来购物和休闲。

4. 社区特色：商业业态的设计应该充分考虑社区的特色和文化。可以融入当地的传统元素、艺术品或手工艺品等，以增加社区的独特性和吸引力。

通过以上的设计，社区商业业态可以更好地满足消费者的需求，增强与客群日常生活的粘性，促进社区的发展和繁荣。

以出租率达到97%的宝山旭辉U天地为例，该项目周边2公里内有瓯盛美罗生活广场、万尚生活广场、罗店宝龙广场等社区商业，竞争压力较大。为了应对竞争，宝山旭辉U天地在业态设计时采取了分区建设的策略。

东侧休闲片区主打小面积、低客单价的餐饮、零售和生活服务。这一区域配备了永辉超市和影城，旨在满足周边居民的日常需求。通过提供多样化的餐饮和零售选择，宝山旭辉U天地努力抓住周边居民的消费需求。

西侧小盒子主打亲子业态。在这一区域，宝山旭辉U天地引入了麦当劳、达美乐披萨和一点点奶茶等餐饮品牌，以迎合亲子消费市场的需求。这些品牌的加入将为家庭提供一个愉快的用餐和娱乐场所。

通过将地块分为两部分建设，并根据周边消费者的需求进行业态设计，宝山旭辉U天地成功吸引了大量租户，出租率达到了97%。这一成功经验为其他商业项目提供了有益的借鉴。

相反地，一些项目设计过于精准，导致地下商铺教培业态的闭店数量较多。在8个空铺中，有5个是教培业态的店铺。目前，锦绣坊的空铺率接近20%。而新邻生活站则存在大面积餐饮店铺过多的问题。一旦这些店铺关门，将导致出租率波动较大。目前，新邻生活站的空铺率超过20%。

克而瑞资管的调研结果显示，新型社区商业项目，如以体育、社交等为目标的社区生活项目，相较于传统的餐饮、亲子等日常消费项目，具有更高的经营稳定性。这一发现强调了社区商业项目需要更加精准地定位的重要性。

以碧云体育休闲中心（含金桥购物中心）这个出租率高达95.7%的案例为例，该中心最初只是一个小型商业中心的构想，但随着时间的推移，它逐渐扩展成为一个集众多体育和文化活动功能于一体的开放式建筑。在更加强调功能性主题的同时，该中心也更加注重建筑的观赏性。

碧云体育休闲中心拥有多达132个功能分类区，为人们提供了丰富多样的体验。无论是绿色食品还是巨型象棋棋盘，无论是草地滚球场还是蹦极场，这些功能区都为人们创造了更加多元化的感受。人们可以在这里尽情享受各种体育运动和文化活动，满足他们对多样化娱乐的需求。

碧云体育休闲中心的成功，不仅在于其丰富多样的功能分类区，还在于其高出租率。这表明人们对这个中心的需求非常旺盛，愿意租用其中的场地来开展各种活动。这也反映了碧云体育休闲中心在满足人们娱乐需求方面的成功，以及其在社区中的重要地位。

总之，碧云体育休闲中心的成功案例证明了一个开放式建筑在注重功能性的同时，也要注重观赏性。通过提供丰富多样的体育和文化活动功能，中心吸引了大量的租户和参与者，为人们创造了更加多元化的体验。这也为其他类似的建筑项目提供了有益的借鉴和启示。

社区商业项目面临着与购物中心相当甚至更大的运营压力，这主要体现在空铺率的上升。

随着市场结构的演变，社区商业面临着两大挑战。一方面，周边大型购物中心的竞争给社区商业带来了压力，使其受到了挤压。另一方面，主力客群的消费行为发生了变化，导致社区商业的同质化业态结构无法满足新的消费需求。为了应对这些挑战，社区商业需要做出相应的调整和改变。

因此，社区商业项目的关键在于增强与社区生活的联系，从服务社区生活转变为引领社区生活。