华鑫慧享城-招商中心

城市更新是当前经济面临挑战时的重要抓手，可以帮助房地产行业战胜挑战并实现转型升级。同时，城市更新也为企业提供了探索新模式、实现新增长的主要路径。中国的城市发展必须依靠城市更新项目，这也成为房地产行业和企业的经济增长点。上海易居房地产研究院联合上海市房产经济学会对城市更新的相关项目进行了调查研究，并评选出了上海范围内的十个典型案例。这些案例是通过企业主动申报，并由业内专家进行评选的。评选的原则和标准是符合政策导向，兼顾经济和社会效益，具有产业特色，有一定的影响力，并能给行业和相关企业带来启示。

智慧的力量让产业的边界变得模糊不清，数字化的技术让城市的发展变得无限可能。曾经的上海第二电表厂在华鑫置业的引领下，成功实现了从传统产业向数字化智慧园区的转型。借助仪电集团新一代信息产业的先发优势，华鑫置业打造了一个以数字化引领、人工智能和城市数字化转型为特色的产业园区，成为了中国城市更新与数字化结合的新典范。这个园区不仅仅是一个普通的工业园区，更是一个充满智慧和创新的发展平台。

（一）项目概况及建设背景

本项目是一项旨在改善城市交通状况的基础设施建设项目。随着城市化进程的加快，城市交通问题日益突出，交通拥堵、交通事故频发等问题给人们的生活和工作带来了很大的困扰。因此，为了提高城市交通的效率和安全性，本项目应运而生。

本项目的建设背景主要包括以下几个方面。首先，城市人口的快速增长导致了交通需求的大幅增加，现有的交通设施已经无法满足人们的出行需求。其次，城市道路的狭窄和不合理布局导致了交通拥堵的问题，给人们的出行带来了很大的不便。再次，城市交通事故频发，给人们的生命财产安全带来了严重的威胁。最后，城市交通的不便和不安全也给城市的经济发展和社会稳定带来了负面影响。

为了解决上述问题，本项目将建设一系列交通设施，包括道路、桥梁、交通信号灯等，以提高城市交通的通行能力和安全性。通过优化道路布局、提高交通设施的科技含量和管理水平，本项目将有效缓解交通拥堵、减少交通事故的发生，提高城市交通的效率和安全性。

本项目的建设将有力推动城市交通的发展，提升城市形象和居民生活质量，促进经济的繁荣和社会的稳定。同时，本项目的建设也将为相关产业的发展提供良好的支持和保障，为城市的可持续发展奠定坚实的基础。

当前，上海正处于“存量时代”，人们对美好生活的需求不断增长。这种需求推动着房地产业进入了城市更新的浪潮。不论是住宅地产还是商业地产，城市更新正在迅速发展。这场浪潮中涌动着科技创新、艺术文化、年轻活力的力量。为了让城市更新更有序、更有新意、更有质量，我们需要借鉴优秀经验，根据不同地区的实际情况发挥中国人民的智慧。

华鑫置业是仪电集团旗下的智慧产业地产开发平台，成立于2011年8月。公司的目标是成为智慧产业空间整体解决方案的开发商和运营商。华鑫慧享城的原址是仪电的上海第二电表厂以及飞乐股份电容厂。为了实现区域产业和经济的整体规划，华鑫置业将工业用地转为混合用地，并在为园区企业提供服务的基础上，依托仪电集团的智慧产业背景，打造了“华鑫慧享城”。该项目旨在布局智慧产业生态链，成为智慧产业的集聚地。

华鑫慧享城的整体租赁面积超过20万方，其中办公和研发面积占据了19.3万方，园区配套面积约为1300平米。在华鑫慧享城的开发改造过程中，华鑫科技园于2007年进行了第一期建造并投入运营。而华鑫天地一期（位于田林路200号）于2012年建造，并在2014年开始运营。另外，华鑫天地二期（位于一号地块）于2014年建造，并在2017-2018年期间相继投入运营。

华鑫置业在产业升级与城市更新的各个阶段都有自己的独特思路和解决方案。从最初的品质空间到智慧空间和智慧产业平台，再到如今的智慧产业空间整体解决方案，华鑫置业不断积累了丰富的经验和资源。

通过打造品质空间，华鑫置业对智慧园区的空间设计有了一定的了解和经验。而智慧空间和智慧产业平台则为华鑫置业积累了丰富的产业资源和运营方式。这些年来，华鑫置业通过不断的实践，不仅积累了城市更新的实践经验，还对产业社区智慧运营有了深入的认识。

得益于这11年的积累，华鑫置业在社会和行业中获得了广泛的认可。无论是在产业升级还是城市更新方面，华鑫置业都展现出了自己的逻辑性和实践能力。

（二）转型成果及经验

如果说城市更新的三个关键要素是“体验、场景、情怀”，那么华鑫慧享城的发展也正是围绕着这三个要素，经历了品质空间、智慧空间、智慧产业平台、智慧产业空间整体解决方案四个阶段的变迁。

以精湛的工艺和独特的设计理念，我们用匠心情怀打造了一个开放品质的空间。无论是室内还是室外，我们注重细节，追求完美。每一处细节都经过精心雕琢，每一件家具都经过精心挑选，每一种材料都经过精心考量。我们相信，只有用心去做，才能创造出令人心动的空间。无论是工作场所还是居住环境，我们都致力于为客户打造一个舒适、温馨、开放的品质空间。

作为上海市文化创意产业园区，华鑫慧享城的开发理念是打造一个开放式的花园都市社区，注重将建筑与自然和人的融合。园区致力于创造优质的公共空间、开放空间、景观空间、交流空间和共享空间。为了实现这一目标，项目特邀请了法国建筑大师雅克·菲尔叶亲自操刀一期设计。在纸折状的屋顶花园上，他设计了三组围合建筑，与水岸融为一体。屋顶花园采用了草甸野生野长的景观方式，随着季节的变化呈现出丰富多样的景色，尤其在春天格外美丽。建筑立面采用了中国传统陶土板和铝合金板的组合，在不同角度和光线的作用下呈现出多彩的表情。为了延续一期的设计理念，二期的立面设计精心地设计了窗套，通过排列组合的方式展现出现代、简洁、高雅的气质，彰显了华鑫慧享城独特的建筑品味。

华鑫慧享城以开放、灵动的空间布局为特点。不再有围墙阻隔交流，而是用自然的绿化带作为天然隔断，将生机与城市的蓬勃发展有机地融合在一起。白领们在这里穿梭，展现出人与自然、都市与自然融合的景象，这正是开放式都市花园的体现。华鑫慧享城的屋顶花园在不同的季节呈现出不同的野趣，与邻近的水景相映成趣，形成了一幅人与自然和谐共处的画面。这些空间创造了非常生动的景观。除了景观，园区内还建设了华鑫慧享中心，这个前卫设计、功能多元化的共享空间打破了传统的会议空间，深受创新创业者的欢迎。

第三个特点是活力、共享的社区运营。华鑫置业致力于打造“创鑫汇”园区共享平台，旨在为园区客户搭建沟通连接的桥梁。通过组织策划一系列园区党建活动、大师文化之旅活动、前沿科技峰会论坛，引入九点水美术馆等丰富的文化和科创内涵，让人们在华鑫慧享城深切感受到建筑、自然和人的亲密融合，体验到建筑可阅读、园区可漫步、社区有温度的勃勃生机。

2、利用智能科技打造信息化、数字化的智能空间

随着科技的不断发展，智能科技正逐渐渗透到我们的生活中。信息化、数字化已经成为了当今社会的主要趋势，而智能科技则是推动这一趋势的重要力量。通过利用智能科技，我们可以塑造一个信息化、数字化的智能空间。

首先，智能科技可以帮助我们实现信息化。通过智能设备和互联网的结合，我们可以随时随地获取各种信息。无论是新闻、娱乐、学习还是工作，我们都可以通过智能科技来获取所需的信息。这样，我们就可以更加便捷地获取所需的知识和信息，提高我们的工作效率和生活质量。

其次，智能科技可以实现数字化。数字化是将各种物理实体转化为数字形式的过程。通过智能科技，我们可以将各种物理实体数字化，使其更加便于管理和利用。比如，我们可以将纸质文件数字化，使其可以通过电子设备进行存储和传输；我们可以将实体产品数字化，使其可以通过互联网进行销售和交易。这样，我们可以更加高效地管理和利用各种资源，提高资源利用效率。

最后，智能科技可以创建智能空间。智能空间是指通过智能设备和互联网连接起来的虚拟空间。在智能空间中，我们可以进行各种活动，如社交、娱乐、学习、工作等。通过智能科技，我们可以在智能空间中与他人进行交流和合作，共享资源和知识。这样，我们可以打破时间和空间的限制，实现更加便捷和高效的沟通和合作。

总之，利用智能科技可以塑造一个信息化、数字化的智能空间。这样的智能空间将为我们提供更加便捷和高效的信息获取、资源管理和沟通合作方式，推动社会的进步和发展。

华鑫置业充分利用集团在新一代信息产业的先发优势，通过集团的核心能力和数字化转型全链能力，提供智慧城市整体解决方案，推动与数字化相匹配的新能力的建立。我们将搭建云服务器底层支撑，并建设服务与管理两大平台，以及多个子项目的应用系统，形成“1+1+2+N”的信息化管理平台框架。通过创新管理模式和提升产业能力，我们将催生新的动能，推动新的发展。

公司将在现有的信息化、数字化基础上，进一步加快将新一代信息技术与公司核心业务相结合，加速全方位、全角度、全链条的数字化转型。通过实现业务数据化、数据资产化、资产应用化和应用业务化的转型闭环，逐步完善全面数据驱动的业务和管理。我们将聚焦资本、建设生态、优化运营、提供智能服务，为人们创造智慧生活。同时，我们将充分利用B端和C端客户资源，推动内外部资源的整合，实现“数字华鑫”框架的初步建立，形成园区智慧运营数字生态产业链。我们的重点是建设一个中台（数据中台）和三大业务管控应用（开发运营管理平台、资产管理平台、物业管理平台），打造一个业务和财务一体化的“数字华鑫”平台。同时，我们还将升级优化智慧园区数字化管理平台，实现多个系统之间的数据互通。

为了解决华鑫物业管理中存在的问题，我们计划通过数字化手段来改进管理和财务条线。首先，我们将把华鑫物业的管理和财务纳入一个统一的平台，建立物业管理系统。这样可以更好地解决物业管理中的痛点和应用场景，规范各项目处的管理，并推进业务和财务的一体化。我们将以数据为驱动，推动移动在线管理模式，扩大管理范围，并与智慧园区数字化管理平台实现数据集成，从而降低管理成本，提高物业运营管理效率和服务品质，提升客户满意度和服务体验。

同时，我们还将在已建成的华鑫慧享城数字化管理平台的基础上，持续完善智慧安防、智慧消防、智慧能耗、智慧停车、智慧服务等子模块的智能化程度。我们将探索全面数据驱动的智慧园区建设和管理模式，以进一步提升园区的智能化水平。通过这些措施，我们相信可以解决现有的问题，并为华鑫物业的发展带来更多机遇和优势。

通过产业集聚，我们可以打造智慧园区产业平台。智慧园区产业平台是一个集中了各种产业资源和创新技术的综合平台，旨在促进产业的发展和创新。通过将相关产业企业聚集在一起，可以实现资源共享、技术交流和合作创新，从而提高整个园区的竞争力和创新能力。

在智慧园区产业平台中，我们可以通过建立创新中心、科技孵化器和研发基地等机构，为企业提供创新支持和技术服务。这些机构可以提供专业的技术咨询、创新培训和项目孵化等服务，帮助企业加速技术研发和产品创新，提高市场竞争力。

此外，智慧园区产业平台还可以通过建立产业联盟和合作机制，促进企业之间的合作与交流。通过共享资源和合作创新，企业可以互相借鉴经验、共同解决问题，实现优势互补和共同发展。

通过产业集聚打造智慧园区产业平台，可以实现产业的协同发展和创新能力的提升。这不仅有利于企业的发展，也有利于整个园区的经济发展和产业升级。因此，我们应该积极推动产业集聚，打造智慧园区产业平台，为企业和园区的可持续发展提供有力支持。

我们将华鑫慧享城打造成智慧产业平台和世界智慧产业的栖息地。智慧产业平台的打造有三个路径，第一个路径是仪电智慧城市产业群，上海仪电及下属重点产业集团公司大多均落户在华鑫慧享城，围绕仪电城市数字化转型主力军的重点战略目标，形成了数字信息化引领，人工智能、城市数字化转型赋能的园区产业生态定位。

华鑫慧享城通过“双创”路径，已经成功构建了“一带一路”的创新创业空间布局。以仪电的智慧产业为核心，以“双创”为引领，华鑫慧享城致力于打造以仪电核心产业为龙头的产业生态链，形成了重要的智慧产业平台。在2016年，华鑫慧享城引入了全球第八家“微软加速器”，并在上海园区扎根。这个被誉为比哈佛还难进的创新创业加速器，汇聚了行业领军企业、投资机构、合作伙伴等多方力量，依托微软全球业务、市场、研发等强大资源，为创新企业提供全方位支持，平均每家估值增长超过400%。同时，华鑫置业还打造了徐汇－仪电双创平台“云赛空间”，在短短3年内成功获得了国家级众创空间、上海市专业化众创空间等多个荣誉。华鑫慧享城通过抓创新来推动发展，通过谋创新来谋求未来。以企业为主体、以市场为导向的创新，展现出强大的溢出效应。正是凭借这些年的积累，华鑫慧享城在区域内打造了宜州路创新街区，将双创平台和创新展厅有机结合，为区域营造了浓厚的促创新、促发展氛围。宜州路创新街区的建设也为徐汇区入选了全国第二批大众创业万众创新示范基地提供了助力。

在华鑫慧享城的第三个路径中，我们致力于引进世界一流或旗舰性的龙头企业，以促进上下游企业的入驻。我们专注于数字化转型需求和以人工智能为核心的数字经济产业集群，借助徐汇区在人工智能产业发展方面的优势以及仪电集团在信息技术领域的优势和数字化转型建设能力经验，引入了许多500强和行业标杆企业，涵盖人工智能、游戏产业、精密仪器、信息技术和互联网金融等领域。

为了更好地服务园区企业，我们与属地政府合作，在园区内设立了党群行政服务站、知识产权服务中心和虹梅庭公益服务站等服务机构。这些机构从企业服务、人才服务和便民服务等多个维度支持园区企业，努力打造一个吸引海内外优秀企业和优质人才的聚集地，培养和实现事业发展和价值实现。

正是基于这些努力，华鑫慧享城的整体承租率一直保持在95%以上的高水平，租金也保持在周边园区的较高水平，取得了良好的经济效益。

4、通过专注于研究和发展，我们致力于为智慧产业空间提供全面的解决方案。我们深入研究行业需求，将智慧技术与产业空间相结合，为客户提供定制化的解决方案。我们的目标是通过沉淀智慧产业空间的经验和智慧，为客户创造更高的价值。我们不断提升自身的专业能力和技术水平，以满足客户不断变化的需求。我们相信，通过我们的专注和努力，我们能够为智慧产业空间的发展做出积极的贡献。

华鑫置业以智慧为驱动，打破了界限，为产业创造了更广阔的空间。华鑫置业不再局限于仪电集团旗下的存量工业用地的开发，而是走向市场，通过成功案例实践，积累了丰富的智慧产业空间整体方案，实现了增量发展。核心是与产业和政府对接，为产业落地提供服务，为政府提供整体解决方案。关键是实现人、园区、城市三方关系的协调，以人的需求为出发点，推动社会进步，实现数字包容，让园区中的人类生活更美好。通过感知技术，实现人、物信息的全面感知与互联，形成智慧的泛在信息源，实现信息之间的无缝连接，协同联动。园区形成持续创新发展的内生驱动力量，实现自我适应调节、优化和完善，成为城市发展的基石。

（三）结语

华鑫置业通过超十年存量开发实践，经历了不断提升的4个阶段，有了智慧产业资源的积累，初步形成了能够为产业空间发展、政府区域发展提供整体解决方案的能力，最终目标是要走向市场，从存量发展要走向增量发展。华鑫慧享城项目为华鑫置业积蓄了三项重要的核心能力，一是具备了智慧产业资源的积累，二是形成了智慧产业空间建设运营的解决方案，三是沉淀了适应城市发展，促进政企共创的合作模式。上海未来的发展，取决于上海城市更新的品质。我们希望上海可以涌现更多的城市更新类似优秀案例和示范，助力上海城市产业转型，为上海打造国际科创中心，为上海打造文化创意高地贡献力量。

本文来源于易居研究院的公众号。