虹桥1号-招商中心

经过两个月的试运营后，东虹桥中心于11月25日正式开业迎接顾客。

东虹桥中心位于长宁片区的虹桥国际中央商务区，拥有约3万平方米的精品商业空间。这个中心不仅可以享受到临空经济、会展经济和商务经济带来的红利，而且地理位置优越，交通便利。

作为一个独特的AOD商业（国际机场+轨道交通+国际居住+高能产业+复合商业），我深刻认识到商业国际化的重要性。

与此同时，东虹桥中心作为未来生活引力场的定位，也能为我们探讨如何在小体量非标型项目中进行减法提供一些启示。

01.

没有提供新鲜食材的商业很难吸引顾客

东虹桥中心是一个商业综合体，共有3层地上和2层地下。它独特地将室内小型商业体与室外敞开的下沉式广场融合在一起。

首进长宁的盒马X会员店将占据项目超过一半的面积。该店位于B1、B2层，占地约1.6万平方米，是长宁区首家大型仓储会员超市。

*盒马X会员店布局示意图

在这张示意图中，我们可以看到盒马X会员店的布局。整个店铺被划分为不同的区域，以满足顾客的各种需求。

首先，我们可以看到入口处设有一个接待台，顾客可以在这里咨询和办理会员相关事宜。接待台旁边是一个信息展示区，展示着最新的促销活动和产品信息，吸引顾客的注意。

接着，我们进入主要的购物区域。这个区域被划分为不同的部分，每个部分都有特定的商品类别。例如，有一个生鲜区，供应新鲜的蔬菜、水果和海鲜。还有一个食品区，提供各种各样的食品和调味品。此外，还有一个日用品区，供应洗衣液、洗发水、纸巾等生活必需品。

在购物区域的中心，设有一个收银台，方便顾客结账。收银台旁边还设有一个自助结账区，顾客可以通过扫描商品条码和支付宝等方式自助结账，提高购物效率。

除了购物区域，盒马X会员店还设有一个用餐区。这个区域提供舒适的座位和餐桌，顾客可以在这里享用新鲜的食品和熟食。

最后，我们可以看到在整个店铺中，设有多个员工工作区域。员工们可以在这里处理顾客的咨询和需求，确保顾客的购物体验。

这就是盒马X会员店的布局示意图。通过合理的划分和布置，盒马X会员店为顾客提供了便利的购物环境和舒适的用餐区域，为顾客带来了愉快的购物体验。

从多个角度来看，盒马X会员店对于东虹桥中心来说，不仅是一家主力店，而是顶级主力店。此外，我认为这两者可以说是天生绝配。

何出此言？

从行业角度来看，近年来传统大卖场等渠道的客流量和销售量持续下滑，这一趋势不可忽视。然而，与此同时，仓储会员超市却逐渐受到越来越多消费者的青睐。这些消费者愿意为高质量的商品和出色的购物体验买单。

这种转变可以归因于几个因素。首先，仓储会员超市通常提供更广泛的商品选择，包括高品质的食品、日用品和家居用品等。消费者可以在一个地方满足各种需求，省去了在不同店铺之间奔波的麻烦。

其次，仓储会员超市注重提供优质的购物体验。他们通常采用现代化的店面设计和布局，提供宽敞明亮的购物环境。此外，他们还提供便捷的购物方式，如自助结账和在线购物等，方便消费者的购物体验。

最重要的是，仓储会员超市通常以更低的价格提供商品。他们通过与供应商直接合作，减少了中间环节，从而降低了成本。这使得他们能够以更具竞争力的价格销售商品，吸引更多消费者选择他们的店铺。

综上所述，从行业角度来看，传统大卖场等渠道的客流量和销售量下滑的趋势不可忽视。与此同时，仓储会员超市因为提供高质量的商品和购物体验而受到越来越多消费者的青睐。这种转变是由于仓储会员超市提供更广泛的商品选择、优质的购物体验和更低的价格等因素的综合影响。

据最新数据显示，中国仓储会员超市市场规模在2021年已经达到了304亿元。预计在未来三年内，这一市场规模有望继续增长，并接近400亿元。这一数据表明，中国仓储会员超市行业正处于快速发展阶段，吸引了越来越多的消费者和投资者的关注。未来，随着消费者对便利、高效的购物体验的需求不断增加，仓储会员超市行业将继续迎来更大的发展机遇。

盒马X会员店作为盒马旗下的高端会员超市，自2020年10月在外高桥开设第一家门店以来，不断迈向更高的发展阶段，并扩大了市场范围。通过提供品质升级商品、海外进口商品和自有品牌商品，盒马X会员店成功地实现了与其他超市的差异化竞争，并逐渐成为品质家庭和时尚青年日常购物的首选目的地。

根据盒马X会员店公众号的信息，我们对盒马X会员店目前已开的门店进行了统计。其中，东虹桥店不仅是长宁区的首家店铺，同时也是上海市的第五家店铺，全国范围内排名第八。

除了提供生鲜、烘焙和食品区域外，盒马X会员店东虹桥中心店还设有其他特色区域，如盒睛睛、盒补补、亲子体验区、运动养老、家居、美容护肤、孕婴童和X鲜花坊等。这些特色区域的设立旨在为中高端客群提供一站式满足日常消费需求的便利。

与其他门店相比，盒马X会员店东虹桥店具有两个明显的差异化优势。首先，该店拥有大量自有品牌和定制化产品。据了解，盒马X会员店自有商品占比超过40%，并且近10%的商品是盒马海外直采。这意味着顾客可以在东虹桥店找到独特的商品，无论是来自盒马自有品牌还是海外直采的商品，都能满足他们的个性化需求。

其次，盒马X会员店东虹桥店还有另一个明显的优势，那就是它位于东虹桥中心。作为一个繁华的商业中心，东虹桥中心拥有便利的交通和丰富的购物资源。顾客可以在购物之余，享受到周边的各种便利设施和娱乐活动。这使得东虹桥店成为了一个理想的购物目的地，吸引了大量的顾客。

综上所述，盒马X会员店东虹桥店在拥有大量自有品牌和定制化产品的同时，还具有明显的差异化优势。这使得东虹桥店成为了一个独特而吸引人的购物场所。

首先，参与进博会可以获得溢出效应，进一步丰富了海外进口商品的选择范围。

随着盒马X会员店东虹桥店的开业，盒马跨境GO也首次进入长宁区，引入了一种全新的跨境电商新零售创新模式，该模式结合了现场体验、线上下单和极速配送的特点。盒马跨境GO将为消费者提供来自全球的大牌美妆、高档酒水、保健品、电子产品等各类优质商品。

其次，您还可以充分享受到虹桥枢纽提供的便捷交通，同时还能够获得来自多个方面和多个层面的最新鲜食材供应。

自从我十年前开始接触零售行业以来，我发现了一个关于生鲜类商品的明显事实，即除了健康安全之外，"新鲜"这个词是最重要的品质标签。无论是在日常生活中的感知还是与行业专家的交流中，这个事实都得到了验证。然而，我也注意到，这个事实常常被行业乱象所破坏。

新鲜的食材和简单的烹饪方式，一直以来都是美好生活的代表。

02.

没有提供极致体验的商业很难吸引顾客。在竞争激烈的市场中，顾客对于产品和服务的要求越来越高。他们希望能够得到最好的体验，无论是在购买产品时还是在使用服务时。因此，商业必须不断努力提供卓越的体验，以吸引和留住顾客。

提供极致体验的商业能够给顾客带来许多好处。首先，顾客会感到满意并愿意再次购买或使用该商业的产品和服务。他们会对商业口口相传，带来更多的潜在顾客。其次，极致体验可以建立顾客对商业的信任和忠诚度。顾客会认为商业是值得信赖的，并愿意与其建立长期的合作关系。

为了提供极致体验，商业需要关注多个方面。首先，产品和服务的质量必须达到顾客的期望。商业应该不断改进产品和服务，以确保它们能够满足顾客的需求。其次，商业应该注重顾客的反馈和意见。通过倾听顾客的声音，商业可以了解顾客的需求和偏好，并做出相应的改进。最后，商业应该培养一支专业、热情和友好的团队。员工的态度和服务水平对于顾客的体验至关重要。

总之，没有提供极致体验的商业很难在竞争激烈的市场中生存下去。为了吸引和留住顾客，商业必须不断努力提供卓越的体验。只有通过不断改进产品和服务，并关注顾客的需求和意见，商业才能够赢得顾客的信任和忠诚度。

如果说盒马X会员店已经满足了米面粮油、生鲜水果、饮料零食、日用百货、数码3C等基本生活消费需求，那么在生活之上还需要一个具有引力作用的明星式体验业态。这个业态可以为消费者提供更加独特和特色的体验，让他们感受到与众不同的购物乐趣。这种明星式体验业态可以是一个主题餐厅、一个创意咖啡馆、一个艺术展览馆或者一个互动体验馆等等。通过这些特色业态，消费者可以在购物的同时享受到更多的乐趣和刺激，使他们的生活更加丰富多彩。

东虹桥中心引入了LAS蓝时潜水，为上海打造了首家阶梯式10米深潜水池。这个潜水池位于东虹桥中心商业地的一层至地下二层，长12.5米，宽8米。潜水池的深度分为1.4米、6米和10米，从浅到深逐渐分布。

作为主力店，我们成功地将极致的时尚体验和运动体验内容融入到了项目中。

天空和海洋是人们心中两个梦想的象征，它们给予人们无限的放松和自由。

与海洋相对应的潜水运动，与传统运动如篮球、羽毛球等有所不同，也与时髦的户外运动如陆冲、飞盘、滑板等有所区别，这为东虹桥中心的体验业态创造了独特的特色。

而LAS蓝时潜水的内容、打卡属性、社群属性及辐射力，进一步增强了其独特的吸引力。

这座城市里的深潜水池，拥有先进的垂直水温控制系统，可以保持水温恒定在30℃。此外，水池还配备了高品质的水下扬声系统，让潜水者可以在水中享受音乐的环绕感。另外，水池还采用了无频闪多维照明系统，可以创造出各种水下场景，如黑水和夕阳等。

我们提供适合不同年龄段的课程训练，包括美人鱼潜水运动、自由潜水和水肺潜水，适合6岁以上的小朋友和成年人。此外，我们还满足潜水爱好者的需求，提供水下写真主题拍摄服务，包括水下古风、水下婚纱和水下孕照等。

这种独特的运动学习和写真方式，可以吸引大量的参与者，特别是在拍摄写真或体验时的照片和视频方面，就像坐摩天轮或走网红桥一样，具有很强的打卡价值。

LAS蓝时潜水的极致体验与盒马X会员店的高质量商品一样，都具有强大的吸引力，能够超越3-5公里的限制，吸引更多的顾客群体。

LAS蓝时潜水东虹桥店在与东虹桥中心同步开启试营业后，迅速赢得了大众点评的热门榜的青睐。在浏览点评内容时，我注意到有一位用户留言称自己是专程从杭州过来体验的。

此刻，东虹桥中心的地理位置优势得到了充分展现，毗邻虹桥机场和虹桥火车站，交通便利。因此，LAS蓝时潜水和东虹桥中心的结合可以说是再合适不过了。

东虹桥中心的独特魅力在盒马X会员店和LAS蓝时潜水的加入后更加凸显。无论是大虹桥首家盒马X会员店还是沪上阶梯式10米深潜水池，都成为了东虹桥中心的标志性记忆点。一提起东虹桥中心，人们就会联想到这些令人难忘的场所。

03.

没有提供多元餐饮的商业很难吸引顾客。

对于小体量商业来说，核心法则是做减法，而不是加法。与大型项目不同，小体量商业需要更加精细地思考和决策。在面对资源有限的情况下，关键是要明确「只想要什么」这个问题。通过精确地定义目标和需求，可以更好地聚焦于核心业务，避免分散精力和资源。因此，小体量商业需要通过减法来实现更好的结果。

就像一座建筑物的设计一样，首先需要了解自身的特点和条件，找到最适合自己的用途和功能，确定设计方向后精心规划，实现独特性。

盒马X会员店和LAS蓝时潜水两家主力店，充分体现了东虹桥中心对于「少即是多」理念的践行，并且与区域的其他商业形成了差异化的竞争。

那么对于各类商业体标配的餐饮业态，东虹桥中心又是如何进行创新的呢？简单来说，他们在保持精品的同时，也注重多元化的分类。

我们提供多种高端餐饮选择，满足商务往来、家庭聚餐、朋友聚会、庆生婚宴等各种餐饮需求。目前我们引入了两个品牌，分别是新派川菜品牌景·忆川和中高端创新品牌醉辉皇。我们致力于为客人提供优质的餐饮体验，无论是品味独特的川菜还是创新精致的菜品，都能满足您的口味。我们不仅注重菜品的味道和质量，还注重用餐环境的舒适度和服务的细致入微。无论您是商务人士、家庭成员还是朋友，我们都能为您提供满意的餐饮服务。

景·忆川是由创始人杜银罗专门为东虹桥中心打造的品牌餐厅，提供经过改良的新式川菜。

为了迎合区域内中高端商务客群的需求，我们将以四川传统原料为基础，结合高端食材和欧式特征，创造出一系列中西融合的新派川菜。每道菜式都会搭配特定的威士忌和陶器，以营造出高品位的餐饮体验。

我们的厨师团队将精心挑选四川传统原料，并运用创新的烹饪技巧，将其与高端食材相融合。通过巧妙地结合中西烹饪技巧，我们将呈现出独特而美味的菜肴，既保留了川菜的传统风味，又融入了欧式特色，给客人带来全新的味觉体验。

为了进一步提升餐饮体验，我们特别设计了每道菜式的搭配威士忌和陶器。每一款威士忌都经过精心挑选，与菜式的口味和风格相得益彰。而陶器的选择也经过精心考虑，既能展现菜肴的精致之美，又能提升整体用餐氛围。

我们致力于为中高端商务客群提供独一无二的餐饮体验。通过将四川传统原料与高端食材相结合，以及中西融合的烹饪技巧，我们将为客人带来令人难忘的味觉盛宴。同时，搭配精选威士忌和陶器，我们将营造出高品位的用餐氛围，让客人在舒适的环境中尽享美食的同时，感受到我们对细节的用心。

醉辉皇是上海粤菜界的知名品牌，以高端餐饮连锁店的形式存在。他们主打的菜系是「环球海鲜」和「牛肉料理」，并且擅长将粤菜和本地菜系进行巧妙的融合创新。因此，醉辉皇已经成为了上海食鲜老饕们心中的一家「宝藏」餐厅。

我们在长宁开设了首家店铺，旨在为中高端餐饮消费者提供优质的菜品、贴心的服务和优雅的环境氛围，满足他们多样化的需求。

还提供轻便的餐点和各种咖啡茶饮，以满足白领们快捷简餐的需求，同时也适合商务人士在品尝饮品的同时进行商务会谈。

目前市场上出现了一些新的中式快餐品牌，比如新客来、青沐川和魔都三兄弟，它们都注重提供美味的川陕美食和酸辣粉。此外，还有福来魏凉皮大王和麦当劳等提供人均30元以内的轻餐。另外，咖啡和茶饮也非常受欢迎，像星巴克、Manner、5 coffee和奈雪的茶等品牌在市场上广受认可。

*东虹桥中心入驻品牌一览

东虹桥中心是一个集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体的综合性商业中心。以下是该中心目前入驻的一些知名品牌：

1. Zara：国际知名时尚品牌，以时尚、简约的设计风格而闻名。

2. Starbucks：全球最大的咖啡连锁品牌，提供高品质的咖啡和舒适的环境。

3. H&M：瑞典时尚品牌，以快时尚的设计和亲民的价格受到广大消费者的喜爱。

4. Uniqlo：日本快时尚品牌，以简约、实用的设计和高品质的面料而著称。

5. Adidas：德国运动品牌，提供各类运动装备和时尚运动鞋。

6. Apple：全球知名的科技公司，提供各类电子产品和服务。

7. Sephora：国际化妆品连锁店，提供各类化妆品和美容产品。

8. Nike：全球领先的运动品牌，以创新的设计和高性能的产品而闻名。

9. Muji：日本品牌，以简约、实用的生活用品和家居装饰品受到消费者的喜爱。

10. Watsons：亚洲领先的个人护理品连锁店，提供各类健康、美容和个人护理产品。

以上仅为部分品牌，东虹桥中心还有更多优秀的品牌入驻，为消费者提供丰富多样的购物选择。无论是时尚、美食还是娱乐，东虹桥中心都能满足不同消费者的需求。

04.

没有吸引力的商业是不可能吸引优秀人才的。

东虹桥中心是虹桥国际中央商务区内的首个商办综合体项目，位于大虹桥板块和西郊板块的交界处。它的地理位置非常优越，距离市中心最近。

经过仔细观察地图APP，我可以确认东虹桥中心是离虹桥机场最近的商业体，除了机场内的商业。它与虹桥机场T1航站楼的直线距离不到700米，可以说是真正的AOD商业。尽管西面有离虹桥火车站更近的商业体，但它并不直接毗邻虹桥机场。

*东虹桥中心区位示意图是一张展示东虹桥中心区位置的图表。该图表用于说明东虹桥中心区的地理位置和周边环境。通过该图表，可以清晰地了解东虹桥中心区所处的地理位置和其周边的道路、建筑物、公共设施等情况。

在东虹桥中心区位示意图中，可以看到东虹桥中心区位于城市的中心位置，周围环绕着主要的道路和交通枢纽。东虹桥中心区的周边有商业区、住宅区、办公区等不同类型的区域。在图表中，还可以看到东虹桥中心区内的主要建筑物、公园、广场等公共设施的位置。

通过东虹桥中心区位示意图，人们可以更好地了解东虹桥中心区的地理位置和周边环境，方便他们在该区域内进行出行、工作、生活等活动。同时，该图表也可以为规划者和开发商提供参考，帮助他们更好地规划和开发东虹桥中心区，提升该区域的发展和功能。

除了航空，东虹桥中心的交通优势还体现在地铁、公交和高架等轨陆空交通上，使得与上海东西交通动脉圈几乎无缝衔接。该项目距离上海地铁10号线T1航站楼站直线约500米，距离延安高架约1.2公里。这样的便利交通网络使得东虹桥中心成为一个理想的交通枢纽。

可以精准地划分出东虹桥中心多元化的高品质客群。东虹桥中心地理位置优越，交通便利，拥有大交通优势。同时，该地区还具有浓厚的商务和会展氛围，以及西郊独特的国际化居住环境和长宁板块的商住人群。这些因素共同构成了一个多元化的高品质客群，为东虹桥中心的发展提供了巨大的潜力。

一是产业办公高效白领、国际商贸专业人士、会展商务精英；

其次，还有一些高端居民和新中产家庭会选择在距离市中心3到5公里的区域居住，其中包括西郊等地区。这些区域吸引了大量的客流，尤其是大虹桥地区，因为这里有很高比例的外国人居住。

三是空港职能机构人员和周边居民。

空港职能机构人员和周边居民是空港运营中不可或缺的重要群体。空港职能机构人员包括航空公司员工、机场管理人员、安检人员等，他们负责空港的日常运营和管理工作。周边居民则是指居住在空港周边地区的居民，他们与空港的关系密切。

空港职能机构人员的工作与空港的正常运营密不可分。航空公司员工负责航班的安排和乘客服务，机场管理人员负责空港的设施维护和管理，安检人员负责保障航班的安全。他们的工作效率和专业水平直接影响着空港的运营质量和乘客的出行体验。

周边居民则是空港的直接邻居，他们与空港的关系紧密。空港的运营会对周边居民的生活产生一定的影响，如噪音、交通等。因此，空港管理方需要与周边居民保持良好的沟通和合作，共同解决可能出现的问题，确保空港的运营与周边居民的生活和谐共存。

总之，空港职能机构人员和周边居民是空港运营中不可或缺的重要群体，他们的合作与支持对于空港的顺利运营至关重要。

在排除了受到超范围辐射影响的人群后（例如上海其他区域和上海之外的其他城市），我们发现在项目周边5公里范围内，大约有45.2万人潜在的消费客群。

在这个充满活力的场所，您可以与各种不同背景的人们互动，体验到商业的魅力，同时也能够完美地平衡工作与生活。

毋庸置疑的是，商务人士和企业白领是东虹桥中心客群中的主要群体，尤其在工作日，他们是项目的核心人群，为人流提供了稳定的保证。

除了3万方的精品商业，东虹桥中心项目还包括4栋约7万方的高品质写字楼。

已有或即将入驻写字楼的企业包括招商蛇口上海公司及华东资管公司、通力电梯、嬴彻科技、ARQ建筑事务所、邮美航空、热璞科技、开勒股份、新强联、大虞建设、世意信息、亨世达电梯等。

他们是一群办公室里的「内循环」人士。

大虹桥地区吸引了许多外资总部、跨国公司地区总部以及头部科技企业的外籍高管和专业技术型人才。

最近的数据显示，大虹桥地区的法人企业数量已经超过了5.7万家，而且这个区域内已经聚集了近500家国内外具有总部功能的企业。

他们是被称为「外循环」的办公室人员。

05.

没有对温度和细节的了解，商业就无法吸引人。

东虹桥中心是由东航投资与招商蛇口联合开发的项目，吸引了许多知名品牌入驻。仔细观察这些品牌的LOGO，我发现了一个有趣的细节。

一是东航的那碗面，二是招商的联合展厅，分别由东航和招商合作推出。

东航的那碗面最初是东方航空在贵宾休息室里免费供应给客人品尝的一道面食。由于受到食客们的高度赞赏，这道面食逐渐走红。经过精心打造和改进后，它成为了一个备受关注的网红IP，并被评为「中国最具影响力的航空餐品牌」。

这一行动可以展现出两家企业在该项目上的合作力量。未来，招商蛇口和东航投资将如何有效地发挥东虹桥中心的杠杆作用，促进区域和城市的发展，这是令人期待的。

此外，关于AOD商业这个标签，我认为还有两个细节非常值得关注和铭记。

在户外空间中，设计师巧妙地布置了一系列绿化园林，每一步都呈现出不同的景色和氛围。同时，还设置了一些独特的艺术装置，如飞机和云朵的造型。这些装置不仅具有休憩功能，还给人们带来了艺术美感。当人们欣赏这些装置时，不禁联想到飞机在广阔天空中飞行的壮丽场景。

而这，与LAS蓝时潜水的海洋元素，或许是一种有意或无意的呼应，使天空与海洋相互交融。

为了更好地满足办公白领的需求，东虹桥中心决定进一步缩短他们的通勤时间。为此，他们已经推出了免费往返班车服务。这些班车在早晚高峰期运行，方便员工的上下班。上车地点设在地铁10号线虹桥1号航站楼站1号出口，下车地点则是东虹桥中心星巴克门口。这一举措将为办公白领提供更加便捷的通勤方式。

商业部门全面开放后，市民将可以免费享受班车服务。

就像大型商场时代常见的班车服务一样，这个新的服务给人一种温暖的感觉，也使得项目与轨道交通和机场之间的联系更加紧密了。

结语

从地域的角度来看，东虹桥板块在长宁区是商业供应的主要增长点。

东虹桥中心的开幕，有望为东虹桥板块带来新的发展方向。该中心将以区域内的资源和人力为重点，致力于打造一个具有国际化、流动性和体验性的商业集群。

从企业角度来看，东航投资是一个以航空地产投资运营为战略定位的公司。该公司的目标是利用中国东航自己拥有的土地资源和专业化、规范化的优势，为中国东航的主要业务发展提供支持，并参与存量土地的开发和城市更新项目。

目前，以上海总部为核心，我们已经建立了一个全国布局，包括北京、成都、昆明、兰州、杭州、西安、武汉、青岛等地，实现了协同发展。

招商蛇口是一家商业巨头，其商业业务已经覆盖全国超过32个城市。该公司以海上世界、招商花园天地、招商花园城和招商花园里四大主力产品线为核心，形成了强大的商业足迹。

同时，还在不断探索和实践将不同领域与商业相结合的发展思维，打造出融合了文化、体育、会展等元素的创新复合商业模式。

明年起，上海曹路招商花园城、南京玄武招商花园城、合肥少荃体育中心以及深圳会展湾、妈湾、太子湾等项目将相继进入市场。

通过这样的分析，我们可以相信，东虹桥中心是一个将东航投资和招商蛇口各自的优势叠加在一起的非常有创新力和样本意义的非标准AOD商业项目。

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