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闵行区是上海16个区之中最为独特的一个地区。与其他跨越内环的八个区不同，闵行区在经济实力和地理位置上都是郊区八区中的领导者。闵行区因为靠近市区、交通便利、经济实力强大、拥有许多公园和高品质住宅小区、有很多优质学校、学区政策与市区不同等原因，一直受到许多家长的青睐。在过去的两年多里，上海的学区房市场受到了学区政策的影响，整体状
闵行区是上海16个区之中最为独特的一个地区。与其他跨越内环的八个区不同，闵行区在经济实力和地理位置上都是郊区八区中的领导者。闵行区因为靠近市区、交通便利、经济实力强大、拥有许多公园和高品质住宅小区、有很多优质学校、学区政策与市区不同等原因，一直受到许多家长的青睐。
在过去的两年多里，上海的学区房市场受到了学区政策的影响，整体状况变得越来越糟糕。其中，高兴花园作为代表的学区房价格下跌幅度最大，可以说是上海学区房市场中的领头羊。然而，实际上，闵行区的学区房市场也受到了相当大的冲击。不仅是高兴花园，皇都花园二期作为另一所一梯队学校的学区房，在过去的两年里也经历了相当惊人的跌幅。
闵行区的学区政策与浦东和宝山一样，采用的是户籍入学政策（对应的是学籍入学政策）。与其他地区相比，闵行区的户籍入学政策更加灵活，家长可以选择非小学对口的中学。这一政策受到了一部分家长的欢迎，他们认为这样更加灵活多样。在闵行区，有两所一梯队小学，分别是闵行实验和明强小学。闵行实验小学与高兴花园对口，而明强小学与皇都花园二期对口。当房价上涨时，这些学区的房子无疑是非常抢手的，但当房价下跌时，这些学区的房子可能会面临一些困境。
明强小学在闵行区备受瞩目，与七宝中学在同一区域的地位相当，都享有极高的声誉。明强小学共设有三个校区，分别是东、西、北三个校区，其中东校区被广泛认为是最优秀的一个。我们今天要关注的是皇都花园二期，这个小区正好位于明强小学东校区的对口区域。正是因为这个最优秀的学区，皇都花园二期在过去两年里的房价下跌幅度也是周边类似小区中最大的。
几天前，我看到一篇帖子称上海外环外最贵的板块是唐镇，因为高区的房价已经达到了十万以上。看到这个消息，我忍不住笑了。你们把我大皇都花园放在哪里了？难道你们小看了我皇都花园吗？虽然你们有仁恒东郊花园、紫金九号、浦发檀府、绿城玉兰等次新住宅，它们的单价曾经超过了十万，但是，你们要知道，它们都是板式住宅，而且都是次新住宅才能卖到那个价格，有什么值得夸耀的呢？而我堂堂皇都花园二期，是一座塔楼高层建筑，已经有接近15年的历史了。两年半以前，它曾经创下了单价接近12万的记录。所以，唐镇算什么呢？目前为止，唐镇二手高层的最高成交记录是2022年9月绿城玉兰花园二期的一套90平方米的房子，位于12楼，成交价为1050万，单价为11.6万（太高未显示放次高图）。
而皇都花园高层最高成交记录是2021年1月成交的一套位于1楼的房子，面积为167平方米，成交价为2000万，单价为11.98万元/平方米。
让我们来进行一番比较，这样你就能够了解到吹牛也需要对上海的熟悉程度！经过比较后，你是否还敢坚称唐镇是外环外最昂贵的地区呢？
让我们回到正题。皇都花园小区位于七宝板块，是一个非常有名的小区。它坐落在外环外，地理位置优越。而且，这个小区还有一个对口的学校——明强小区东校区，这为小区的居民提供了更好的教育资源。可以说，明强小区东校区的存在使得皇都花园小区更加完善。
该小区一、二、三期相连，整个小区的南面是顾戴路，北面是宝铭路。东面与闵行体育公园和上海热带风暴水上乐园相邻，隔着新镇路。而西面则沿着北横泾港天然河，河边有很多高大的柳树，它们垂下来，仿佛在轻轻地摇曳，给人一种“风吹柳花满店香”的美丽意境。
漫步在小区的柳树下，远远望去，高耸的大厦在柳树的映衬下显得格外壮观，仿佛又让人想起了那句“绝胜烟柳满皇都”。小区的绿化非常出色，景色宜人，让人心情愉悦。
皇都花园小区位于交通便利、商业配套齐全的地段。小区西南面不到600米就有地铁12号线七莘路站，未来轨道嘉闵线七莘路站也不到500米的距离，方便居民出行。此外，车行上外环高架也只需三五分钟的时间。小区周边的配套设施非常完善，怡丰城和财富108广场距离小区西南方向都只有500米，而港澳购物中心则在800米内。尤其值得一提的是，东面仅隔一条街就是闵行体育公园和热带风暴，可谓是一个闵行的好地方。
皇都花园小区二期是皇都花园三期已经交房的较新部分，也是最靠西的一部分。小区的行政地址是顾戴路2000号，由友富（上海）有限公司开发。二期共有12幢楼，竣工时间为2008年至2010年之间，总共有1035户。小区绿化率超过40%，车位充足，地下车位有1000个，地上车位也超过800个。小区的容积率为1.9，物业管理由上海保利皇都物业管理有限公司负责，物业费为3.5元/平方。在这个板块，皇都花园小区真正是一个品质优良的小区。
该小区最主要的问题是建筑多为塔楼，导致梯户比较高。二期房子的总高度在12-20层之间，每层楼有2梯3户至2梯6户不等。虽然也有少量的半板式建筑，但绝大多数仍然是塔楼。具体情况如下：
总共有四栋楼，分别是123号、121号、113号和107号。每栋楼共有16层，配备3部电梯，每层有6户住户。
另外还有四栋楼，分别是103号、101号、97号和87号。每栋楼共有20层，配备3部电梯，每层有6户住户。
还有两栋楼，分别是83号和93号。每栋楼共有12层，配备2部电梯，每层有3户住户。
另外还有一栋楼，是85号。共有13层，配备2部电梯，每层有4户住户。
最后还有一栋楼，是95号。共有14层，配备2部电梯，每层有4户住户。
由于皇都花园二期主要是塔楼建筑，所以户型设计并不理想。主力户型主要是2房和3房，辅助户型为4房。2房户型的标准层面积在127-151平方之间，以下是一些好的户型设计：
差户型则如下：
以下是一些好的户型，其面积在142-187平方之间：
1. 三室两厅一卫：这种户型通常拥有一个主卧室、两个次卧室、一个客厅和一个卫生间。它的布局合理，功能区分明确，适合小家庭居住。
2. 三室两厅两卫：这种户型在三室两厅一卫的基础上增加了一个卫生间，方便家庭成员同时使用。它的空间布局更加灵活，适合多人居住。
3. 大三室两厅一卫：这种户型的主卧室面积较大，通常拥有独立的卫生间和更多的储物空间。客厅和次卧室的面积也比较宽敞，适合追求舒适生活的家庭。
4. 复式三室两厅：这种户型将卧室设置在楼上，客厅和厨房则位于楼下。它的设计独特，空间利用率高，给人一种开阔和宽敞的感觉。
无论选择哪种户型，都应根据自己的实际需求和喜好来进行选择。同时，还要考虑到采光、通风、噪音等因素，以确保居住的舒适度和质量。
差户型则如下：
标准层面积一般在181-220平方之间，户型相对较好的有4房。
让我们来比较一下今年6月以来的成交和2021年整年的成交情况，以上海绿军的成交作为参考。
首先，我们将关注今年6月以来的成交情况。从数据来看，与去年同期相比，今年6月以来的成交量出现了一定的下降。尽管跌幅不容忽视，但我们仍然可以看到上海绿军在这段时间内保持了相对稳定的成交水平。
接下来，我们将比较2021年整年的成交情况。与去年相比，2021年的成交量也出现了一定程度的下滑。尽管整体成交量有所减少，但上海绿军仍然保持了相对稳定的市场地位。
综上所述，无论是今年6月以来的成交情况还是2021年整年的成交情况，上海绿军都在市场中保持了一定的竞争力。尽管成交量有所下降，但他们仍然是一个值得关注的参考对象。
2021年，上海绿军在皇都花园二期共成交了5套房产，其中包括一个位于4楼的特殊户型。令人惊喜的是，这些房产的成交单价仍然达到了10.14万。
从2023年6月到9月10日，上海绿军共成交了5套房子。除了一套位于5楼的房子外，其他全部都是8楼以上的房子，而且没有顶楼房子。即使是那套位于5楼的房子，也是总共有16层的楼房，所以也算是好楼层。此外，这些成交的房子都是好户型。根据计算，这些房子的成交均价只有8.08万元。
对比两年前的数据，每平方米的价格已经下降了近2.1万。实际上，我们之前计算的2021年的均价还是偏低的，因为当时的成交均价已经达到了10.4万左右。综合考虑各方面的数据，并与目前在售情况进行比较，以8万以下的价格购买房子根本不是问题。皇都花园二期的跌幅已经超过了23%，也就是说，在不到两年的时间里，跌幅已经达到了四分之一。
当然，就皇都花园而言，它的跌幅似乎并不大。然而，我们不能忽视的是，皇都花园的房龄最早也已经达到了15年，并且去年年底还有4期新房在售。
毕竟，皇都花园四期的户型设计方正，使得每个房间的使用空间得到了充分利用，因此得房率较高。尽管均价仍然保持在8.2万以上，但二手住宅的价格下跌了大约8万左右，这一下跌幅度仍然相当大。
进入10月的第一周，市场的成交势头似乎没有延续9月的火爆。然而，我对于接下来的10月仍然充满信心，相信它将会是一个充满活力的“金九银十”！
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