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张江高科正在实现由产业园区向科学城的转型发展。一座超高层塔状建筑正在建造中，它将成为总高度达320米的张江“科学之门”，不断刷新科学城的天际线。这座建筑将拥有多种业态，包括办公、酒店、商业等，成为未来的一个多功能综合体。据10月14日张江高科发布的公告，张江集成电路产业区开发有限公司计划以协议转让的方式出售其持有的上海市浦东新区盛夏路565弄42号1层、
张江高科正在实现由产业园区向科学城的转型发展。一座超高层塔状建筑正在建造中，它将成为总高度达320米的张江“科学之门”，不断刷新科学城的天际线。这座建筑将拥有多种业态，包括办公、酒店、商业等，成为未来的一个多功能综合体。
据10月14日张江高科发布的公告，张江集成电路产业区开发有限公司计划以协议转让的方式出售其持有的上海市浦东新区盛夏路565弄42号1层、43号1层、45号1层、46号1层、47号1层、49号1-17层的办公部分物业。此次转让价格高达9.79亿元。
本次交易涉及的资产包括土地使用权、建筑物、构筑物和附属设施设备，总面积为3.05万平方米。交易将通过上海联合产权交易所有限公司进行。
这笔交易的金额高达10亿元，不禁让人对交易的原因和对象产生好奇。
出售资产
根据观点新媒体的报道，张江集电是张江高科的全资子公司，成立于2001年4月。该公司的主要经营范围包括集成电路的研究开发、高科技项目的经营转让、高科技成果的转让、创业投资以及实业投资等。
位于浦东新区张江集电开发建设的B-2-4地块，物业名称为“集贤商务中心”。该地块东临张东路，南接2-5地块，西靠盛夏路，北临集电路，规划地上建筑面积为17.32万平方米。
我们将转让集贤中心的房地产项目，该项目已于2021年9月获得产证，市场价值评估为9.78亿元。此外，该项目已满足法定对外销售的条件。
集贤中心房地产项目的受让方是银联数据服务有限公司，该公司是中国银联控股旗下的金融科技企业，同时也是国家重点软件企业、上海市高新技术企业和上海市企业技术中心。
自2004年起，张江与交通银行合作建立了数据中心。此后，他们又共同打造了同城和异地数据中心，以满足交通银行的需求。
上海银行（张江园区）数据中心分布式光伏项目于今年7月中正式开工。这是上海银行与临港集团间的银企合作，旨在推动双方的发展与深化。该项目也是上海银行创建零碳园区的一部分，希望能够为金融业同类零碳园区的创建工作提供实践经验。
据公告披露，为吸引优质产业企业落户张江科学城，该地区已通过出售部分资产的方式进行资产转让。
位于上海市东南部的张江科学城，紧抓数字经济的重要趋势，致力于打造全球领先的硬核主导产业集群，其中包括集成电路、生物医药和人工智能等领域。此外，该科学城还引入了高附加值、低环境风险的高端产业项目，以建立“两园、两谷、一岛、多基地”的产业发展格局。这一举措旨在推动科技创新和经济发展，为上海市乃至全国的发展注入新的动力。
为了推动数字产业的发展，张江科学城正在加速建设数字产业聚集区。借助上海数据交易所的平台，该区域将提供安全可靠的环境，以支持数据的归集、存储、交易和应用等全过程。
为了促进产业生态的发展，张江科学城将建立数字经济创新孵化器，专注于数字技术的创新和成果的应用转化。此外，张江科学城还将推动国创中心、浦东软件园、金融数据港、在线经济园等多个园区的联动发展，提供超过1000万平方米的研发办公空间，以保障物理空间的需求。
张江集电公司表示，这次的资产转让将有助于公司加快现金回收，增加主营业务收入和利润，同时也将增加公司的经营性现金流入。预计这次交易将为公司带来约2.93亿元的净利润。
战略转型
葛培健接手张江高科后，公司开始逐步转型，从以工业地产开发运营为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式，转向“股权化、证券化、品牌化”，并提出了“新三商”战略，这可以说是公司的一个重要转折点。
近年来，张江高科已经成功转型为科技地产商，不再局限于传统的产业地产开发。其旗下拥有多个特色产品区域集聚地，如技创区、集电港、张江中区等。
根据2022年中报，张江高科的利润总额为3392.70万元，同比去年减少了98.46%。归属于上市公司股东的净利润为2177.73万元，同比去年减少了98.72%。
张江高科产业空间载体租售业务在本期稳健开展，实现了13.41亿元的营业总收入，同比减少了9.07%。其中，销售业务的归属于上市公司股东的净利润为3.05亿元，同比减少了1.3亿元。这主要是因为在疫情期间，政府号召减免小微企业部分租金，而上年同期没有发生这种减免业务。尽管如此，张江高科产业空间载体租售业务仍然保持了稳健的发展态势。
通过查看张江高科的年度财报，可以更加深入地了解该公司的财务状况和经营情况。这些财务数据可以帮助投资者和分析师评估公司的健康程度和未来发展潜力。因此，年度财报是评估公司投资价值的重要参考依据。
张江高科在2021年的主要业务包括房地产开发、房地产租赁、服务业和其他业务，分别占比57.4%、41.7%、0.1%和0.8%。其中，房地产业务收入达20.79亿元，是该公司营收的主要来源。
为了实现战略转型，张江高科决定将其开发业务的定位缩小并精细化。虽然该业务在过去几年中受到了年份波动的影响，但在2021年，其开发收入已经增长到逾10亿元，而在2020年，该收入仅为0.07亿元。与此同时，张江高科的出租物业在过去五年中一直保持着7亿元以上的收入水平，逐渐成为了公司更为稳定的现金流来源。
张江高科地产的开发业务具有一定的特殊性，主要是因为其专注于张江高科技园区内的各类物业开发。由于项目周期较长且体量较大，因此销售和交房的时点会在不同年度间出现不均衡的情况。
在2021年，张江高科的销售金额达到了12.04亿元，同比增长了657%。这主要得益于上海商办项目、工业厂房和雅安的车库的贡献。此外，该公司还持有待开发的土地，其中集电港和欣凯元是主要分布地区。集电港待开发土地的计容面积达到了72.5万平方米，占比高达93%。
张江高科在2021年的房地产开发和租赁业务中，毛利率分别达到了71%和66%。与去年相比，房地产出租业务的毛利率提高了10个百分点，开发业务的毛利率也远高于2015-2017年的水平，甚至超过了同期头部房企的毛利率水平。
截至2021年底，张江高科的出租物业全部位于张江地区，总建筑面积达到121.1万平方米，房地产租赁收入高达8.75亿元，同比增长19%。该公司的租赁业务主要面向园区产业客户，提供研发、办公空间及配套服务，租赁物业主要包括研发办公楼、厂房、商业物业和人才公寓等配套设施。
张江高科的“新三商”战略核心是产业投资，这也是其营业利润的重要来源。该战略的思路是通过地产开发、运营和服务来吸引大量高新企业入驻园区，发掘优质标的企业，然后进行资本投资，从而分享成长红利。
从2015年到2019年，这一部分在公司营业利润中所占比例均超过60%，并且累计投资收益达到了32.04亿元。然而，由于下属企业的金融资产公允价值在2021年大幅减少了9.44亿元，导致公司遭受了4.87亿元的损失。
从2015年到2021年，张江高科的投资收益总额为50.29亿元，占其营业利润总额的70%。
本文源自观点网
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